Ob Neubau, Kauf oder Anschlussfinanzierung – eine Baufinanzierung ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Über FNE bekommst du Zugang zu unserem Vermittlungspartner kredit.de, der dir die Konditionen zahlreicher Banken und Bausparkassen vergleicht – unabhängig und kostenlos.
So funktioniert’s
Du gibst deine Finanzierungssumme, den Immobilienwert und deine Eckdaten an, unser Partner kredit.de vergleicht die Angebote zahlreicher Banken und Bausparkassen für dich – kostenlos und unverbindlich. Du entscheidest, welches Angebot zu dir passt. Eine erste Orientierung zur monatlichen Rate gibt dir unser Kreditrechner, der auch die Baufinanzierungs-Logik mit Zins und Tilgung abbildet.
Warum FNE
- Vergleich über unseren etablierten Partner kredit.de – viele Banken und Bausparkassen, ein Ansprechpartner
Wie eine Baufinanzierung aufgebaut ist
Anders als bei einem klassischen Ratenkredit mit fester Laufzeit arbeitet eine Baufinanzierung meist mit einer Zinsbindung, die kürzer ist als die tatsächliche Rückzahlungsdauer. Die monatliche Rate setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen: dem Zinsanteil, der die Kosten für das überlassene Kapital abbildet, und dem Tilgungsanteil, der die eigentliche Rückzahlung darstellt. Während der Zinsbindung bleibt die Gesamtrate konstant, doch der Tilgungsanteil steigt mit der Zeit, da die Restschuld sinkt.
Worauf es bei der Baufinanzierung ankommt
- Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto günstiger meist der Zinssatz. Als Richtwert gelten häufig mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten.
- Zinsbindung: Die Wahl der Zinsbindungsfrist beeinflusst sowohl die monatliche Rate als auch die Planungssicherheit. Längere Bindungen kosten meist einen Zinsaufschlag, schützen aber vor steigenden Zinsen.
- Tilgungsrate: Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Laufzeit, erhöht aber die monatliche Belastung. Häufig gewählt werden 1 bis 3 Prozent anfängliche Tilgung pro Jahr.
- Sondertilgungsoptionen: Flexibilität für außerplanmäßige Rückzahlungen kann sich langfristig auszahlen, etwa bei einer Erbschaft oder Bonuszahlung.
Nebenkosten beim Immobilienkauf nicht vergessen
Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Immobilienerwerb zusätzliche Kosten an, die viele Käufer zunächst unterschätzen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision summieren sich schnell auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Diese Nebenkosten solltest du möglichst aus Eigenkapital decken, da eine Finanzierung der Nebenkosten die Gesamtkosten deutlich erhöht und von vielen Banken ohnehin nur ungern mitfinanziert wird.
Anschlussfinanzierung: Wenn die Zinsbindung ausläuft
Läuft deine aktuelle Zinsbindung in den nächsten Jahren aus, lohnt sich frühzeitig ein Vergleich für die Anschlussfinanzierung – im Prinzip eine Umschuldung speziell für Immobiliendarlehen. Du kannst entweder bei deiner bisherigen Bank ein Prolongationsangebot einholen oder dich für einen Wechsel zu einer anderen Bank entscheiden, was oft die besseren Konditionen bringt. Ein Forward-Darlehen ermöglicht es dir sogar, dir schon bis zu mehrere Jahre im Voraus einen aktuellen Zinssatz für die Zukunft zu sichern.
Voraussetzungen für die Kreditvergabe
Banken prüfen bei einer Baufinanzierung besonders sorgfältig deine Bonität, da es sich um hohe Summen und lange Laufzeiten handelt. Einkommen, Beschäftigungsverhältnis, bestehende Verbindlichkeiten und in der Regel eine Schufa-Auskunft fließen in die Entscheidung ein. Wer eine angespannte Bonität vermutet, findet Hintergründe auf unserer Seite zum Thema Kredit trotz negativer Schufa.
Wer sich noch grundsätzlich über die verschiedenen Darlehensarten informieren möchte, findet einen Überblick auf unserer Seite zum Thema Darlehen. Für kleinere Anschaffungen neben der Immobilie, etwa ein neues Fahrzeug, lohnt sich eher ein separater Autokredit oder Privatkredit statt einer Aufstockung der Baufinanzierung.
Fazit
Aus Sicht der Marktteilnehmer ist die Baufinanzierung die Kreditform, bei der sich ein sorgfältiger Vergleich am stärksten auszahlt – schon kleine Zinsunterschiede summieren sich über 20 oder 30 Jahre Laufzeit zu erheblichen Beträgen. Wer sich Zeit nimmt, mehrere Angebote einzuholen, die eigene Tilgungsstrategie durchdenkt und Nebenkosten realistisch einplant, verschafft sich eine deutlich stabilere finanzielle Basis für die kommenden Jahrzehnte.
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