Baufinanzierung

Ob Neubau, Kauf oder Anschlussfinanzierung – eine Baufinanzierung ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Über FNE bekommst du Zugang zu unserem Vermittlungspartner kredit.de, der dir die Konditionen zahlreicher Banken und Bausparkassen vergleicht – unabhängig und kostenlos.

Über dreißig Jahre Laufzeit entscheiden wenige Prozentpunkte über sechsstellige Unterschiede.

So funktioniert’s

Du gibst deine Finanzierungssumme, den Immobilienwert und deine Eckdaten an, unser Partner kredit.de vergleicht die Angebote zahlreicher Banken und Bausparkassen für dich – kostenlos und unverbindlich. Du entscheidest, welches Angebot zu dir passt. Eine erste Orientierung zur monatlichen Rate gibt dir unser Kreditrechner, der auch die Baufinanzierungs-Logik mit Zins und Tilgung abbildet.

Warum FNE

• Vergleich über unseren etablierten Partner kredit.de – viele Banken und Bausparkassen, ein Ansprechpartner

Die Bestandteile

Kaufpreis	Preis der Immobilie
Kaufnebenkosten	Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler
Eigenkapital	was Sie selbst einbringen
Darlehenssumme	Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital

Die Nebenkosten betragen je nach Bundesland zwischen 6 und 15 Prozent des Kaufpreises. Sie sollten möglichst aus Eigenkapital gedeckt werden, weil Banken sie ungern mitfinanzieren – sie schaffen keinen Gegenwert.

Wie eine Baufinanzierung aufgebaut ist

Anders als bei einem klassischen Ratenkredit mit fester Laufzeit arbeitet eine Baufinanzierung meist mit einer Zinsbindung, die kürzer ist als die tatsächliche Rückzahlungsdauer. Die monatliche Rate setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen: dem Zinsanteil, der die Kosten für das überlassene Kapital abbildet, und dem Tilgungsanteil, der die eigentliche Rückzahlung darstellt.

Zinsbindung – die wichtigste Entscheidung

Der Zins wird für einen festen Zeitraum vereinbart, üblich sind zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Danach bleibt eine Restschuld, die neu finanziert werden muss – zu dann geltenden Konditionen.

Längere Bindung kostet einen Aufschlag, gibt dafür Sicherheit. Kürzere Bindung ist günstiger, überträgt aber das Zinsänderungsrisiko auf den Kreditnehmer.

Ein Recht, das viele nicht kennen: Nach zehn Jahren kann jedes Darlehen mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden – unabhängig von der vereinbarten Bindung und ohne Entschädigung. Eine zwanzigjährige Bindung ist damit faktisch eine Absicherung ohne Nachteil.

Tilgung

Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell die Schuld sinkt. Bei einem Prozent dauert die vollständige Rückzahlung je nach Zinsniveau über vierzig Jahre, bei drei Prozent etwa halb so lang.

Weil die Rate gleich bleibt, steigt der Tilgungsanteil mit der Zeit – der Zinsanteil sinkt. Dieser Effekt wirkt umso stärker, je höher die anfängliche Tilgung ist. Das Prinzip entspricht dem Zinseszins, nur umgekehrt.

Sondertilgungen sollten vertraglich vereinbart werden – meist sind fünf Prozent der Darlehenssumme jährlich kostenfrei möglich. Das kostet nichts, wenn man es nicht nutzt, und spart erheblich, wenn doch.

Was die Bank bewertet

Neben Einkommen und Bonität wird die Immobilie geprüft. Die Bank ermittelt einen Beleihungswert – einen vorsichtig angesetzten Wert, der unter dem Kaufpreis liegt.

Je niedriger die Darlehenssumme im Verhältnis zu diesem Wert, desto besser der Zins. Die Sprünge liegen typischerweise bei 60, 80 und 100 Prozent des Beleihungswerts. Wer knapp unter eine dieser Grenzen kommt, spart spürbar.

Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto günstiger meist der Zinssatz. Als Richtwert gelten häufig mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten.

Was den Zins beeinflusst

Bauzinsen folgen nicht direkt dem Leitzins, sondern den Renditen langlaufender Anleihen – insbesondere den Pfandbriefen, über die Banken sich refinanzieren.

Deshalb können Bauzinsen steigen, während der Leitzins unverändert bleibt. Wer eine Finanzierung plant, sollte die Anleihemärkte beobachten, nicht die Notenbanksitzungen.

Anschlussfinanzierung: Wenn die Zinsbindung ausläuft

Läuft deine aktuelle Zinsbindung in den nächsten Jahren aus, lohnt sich frühzeitig ein Vergleich für die Anschlussfinanzierung – im Prinzip eine Umschuldung speziell für Immobiliendarlehen. Du kannst entweder bei deiner bisherigen Bank ein Prolongationsangebot einholen oder dich für einen Wechsel zu einer anderen Bank entscheiden, was oft die besseren Konditionen bringt. Ein Forward-Darlehen ermöglicht es dir sogar, dir schon bis zu mehrere Jahre im Voraus einen aktuellen Zinssatz für die Zukunft zu sichern.

Voraussetzungen für die Kreditvergabe

Banken prüfen bei einer Baufinanzierung besonders sorgfältig deine Bonität, da es sich um hohe Summen und lange Laufzeiten handelt. Einkommen, Beschäftigungsverhältnis, bestehende Verbindlichkeiten und in der Regel eine Schufa-Auskunft fließen in die Entscheidung ein. Wer eine angespannte Bonität vermutet, findet Hintergründe auf unserer Seite zum Thema Kredit trotz negativer Schufa.

Wer sich noch grundsätzlich über die verschiedenen Darlehensarten informieren möchte, findet einen Überblick auf unserer Seite zum Thema Darlehen. Für kleinere Anschaffungen neben der Immobilie, etwa ein neues Fahrzeug, lohnt sich eher ein separater Autokredit oder Privatkredit statt einer Aufstockung der Baufinanzierung.

Fazit

Die Stellschrauben einer Baufinanzierung sind Eigenkapital, Zinsbindung, Tilgungshöhe und Sondertilgungsrecht. Alle vier lassen sich verhandeln.

Aus Sicht der Marktteilnehmer ist die Baufinanzierung die Kreditform, bei der sich ein sorgfältiger Vergleich am stärksten auszahlt – schon kleine Zinsunterschiede summieren sich über 20 oder 30 Jahre Laufzeit zu erheblichen Beträgen. Wer sich Zeit nimmt, mehrere Angebote einzuholen, die eigene Tilgungsstrategie durchdenkt und Nebenkosten realistisch einplant, verschafft sich eine deutlich stabilere finanzielle Basis für die kommenden Jahrzehnte.

Aus Sicht der Marktteilnehmer wird die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung am häufigsten unterschätzt. Wer mit einem Prozent tilgt, steht nach zehn Jahren noch mit rund achtzig Prozent der ursprünglichen Summe da – und finanziert sie zu unbekannten Konditionen neu.

Neben dem Darlehen selbst entscheiden zwei Posten über das benötigte Eigenkapital: die Kaufnebenkosten insgesamt und darin als größter Einzelbetrag die Grunderwerbsteuer, die je Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt. Günstige Zinsen bringt daneben die KfW-Förderung. Wie es nach Ablauf der ersten Zinsbindung weitergeht, steht unter Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen.

Werbelink: Wir erhalten bei erfolgreicher Kreditvermittlung eine Provision. Für dich entstehen dadurch keine zusätzlichen Kosten.

Wie sich die Baufinanzierung in die übrigen Finanzierungsformen einordnet – und wann ein kleineres Darlehen die bessere Wahl ist – zeigt unsere Übersicht zu allen Krediten.

Weitere Grundlagen finden Sie unter Finanzwissen und im Beitrag zum Grundbuch.

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Dieser Beitrag dient der Information und stellt keine Beratung dar. Angaben ohne Gewähr.