Immobilienfonds bündeln Gebäude und Grundstücke in einem Fondsvermögen. Sie gelten als schwankungsarm – bis Anleger gleichzeitig aussteigen wollen. Genau das führte zwischen 2008 und 2013 zur größten Krise dieser Anlageklasse.
Das Wichtigste in Kürze
| Was enthalten ist | überwiegend Gewerbeimmobilien: Büros, Handel, Logistik, Hotels |
| Ertragsquelle | Mieten und Wertsteigerungen der Objekte |
| Bewertung | durch Gutachter, meist jährlich – nicht börsentäglich |
| Mindesthaltefrist | 24 Monate bei offenen Fonds |
| Rückgabefrist | 12 Monate Kündigungsfrist |
| Typische Rendite | im niedrigen einstelligen Bereich |
| Teilfreistellung | 60 oder 80 Prozent der Erträge steuerfrei |
| Hauptrisiko | Aussetzung der Rücknahme bei hohen Mittelabflüssen |
Offen oder geschlossen: der entscheidende Unterschied
Die beiden Varianten haben außer dem Namen wenig gemeinsam.
| Merkmal | Offener Fonds | Geschlossener Fonds |
|---|---|---|
| Rechtsstellung | Sondervermögen, geschützt | unternehmerische Beteiligung |
| Objekte | viele, breit gestreut | meist ein einzelnes Projekt |
| Laufzeit | unbegrenzt | fest, oft 10 bis 20 Jahre |
| Rückgabe | nach Fristen möglich | kaum vor Laufzeitende |
| Mindestanlage | ab wenigen Euro | oft ab 10.000 Euro |
| Verlustrisiko | begrenzt auf Wertverluste | Totalverlust möglich |
Wer von Immobilienfonds spricht, meint meist die offene Variante. Geschlossene Fonds sind rechtlich Beteiligungen an einer Gesellschaft – der Anleger wird Mitunternehmer und haftet entsprechend.
Die Krise von 2008 bis 2013
Offene Immobilienfonds versprachen etwas, das sich nicht halten ließ: tägliche Verfügbarkeit bei einer Anlage, die sich nur über Monate verkaufen lässt.
Als in der Finanzkrise viele Großanleger gleichzeitig Anteile zurückgaben, reichten die Barmittel nicht aus. Mehrere Fonds setzten die Rücknahme aus – Anleger kamen monatelang nicht an ihr Geld.
Einige Fonds nahmen den Handel später wieder auf, andere wurden abgewickelt. Bei den abgewickelten Fonds mussten Objekte unter Zeitdruck verkauft werden, was zu Verlusten führte.
Der Gesetzgeber reagierte 2013 mit verbindlichen Fristen: 24 Monate Mindesthaltedauer und zwölf Monate Kündigungsfrist. Seither ist die tägliche Verfügbarkeit Geschichte – und das Konstruktionsproblem behoben.
Wie die Bewertung funktioniert
Anders als Aktien haben Immobilien keinen Börsenkurs. Ihr Wert wird von Sachverständigen geschätzt, in der Regel einmal jährlich je Objekt.
Das erklärt die geringe Schwankung des Anteilswerts: Er bildet nicht die Marktstimmung ab, sondern Gutachterwerte, die sich langsam anpassen.
Die Kehrseite zeigte sich zuletzt bei Büroimmobilien. Als die Zinsen stiegen und die Nachfrage nach Büroflächen sank, gaben die Marktpreise deutlich nach – in den Gutachten kam das erst mit Verzögerung an. Anleger sahen stabile Werte, während der Markt bereits gefallen war.
Woraus die Rendite entsteht
Der Ertrag eines offenen Immobilienfonds setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen, die unterschiedlich verlässlich sind.
| Baustein | Beitrag | Verlässlichkeit |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | Hauptquelle des laufenden Ertrags | hoch bei langen Mietverträgen |
| Wertänderungen | Auf- oder Abwertung durch Gutachter | schwankend, folgt dem Markt verzögert |
| Zinsen auf Barmittel | ein Teil des Vermögens liegt als Liquidität | abhängig vom Zinsniveau |
| Verkaufsgewinne | bei Veräußerung einzelner Objekte | unregelmäßig |
Die gesetzlich vorgeschriebene Liquiditätsreserve ist dabei ein zweischneidiges Element: Sie sichert Rückgaben ab, drückt aber in Niedrigzinsphasen die Rendite, weil ein Teil des Geldes nicht in Immobilien steckt.
Die Kosten
| Kostenart | Typische Höhe |
|---|---|
| Ausgabeaufschlag | bis zu 5 Prozent, bei Direktbanken oft reduziert |
| Laufende Kosten | etwa 0,5 bis 1,0 Prozent im Jahr |
| Objektbezogene Kosten | Verwaltung, Instandhaltung, Vermietung |
| Erfolgsabhängige Vergütung | bei manchen Anbietern zusätzlich |
Der Ausgabeaufschlag wiegt bei dieser Anlageklasse besonders schwer. Bei einer erwarteten Rendite im niedrigen einstelligen Bereich kostet ein Aufschlag von fünf Prozent mehr als einen ganzen Jahresertrag.
Für wen sie sich eignen
| Situation | Einschätzung |
|---|---|
| Beimischung zu Aktien und Anleihen | sinnvoll, andere Werttreiber |
| Ersatz für eine eigene Immobilie | eingeschränkt, kein Eigennutzen |
| Kurzfristiges Parken von Geld | ungeeignet wegen der Fristen |
| Regelmäßige Erträge | möglich, Ausschüttungen erfolgen meist jährlich |
| Schutz vor Inflation | teilweise, Mieten sind oft indexiert |
Häufige Fragen
Wie schnell kommt man an sein Geld?
Nach der Mindesthaltedauer von 24 Monaten und einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Wer heute kündigt, erhält das Geld also frühestens in einem Jahr.
Kann die Rücknahme wieder ausgesetzt werden?
Ja, das ist gesetzlich weiterhin möglich. Durch die Fristen ist ein plötzlicher Ansturm aber unwahrscheinlicher geworden, weil Rückgaben lange im Voraus angekündigt werden müssen.
Gibt es Immobilien-ETFs?
Ja, allerdings investieren diese nicht direkt in Gebäude, sondern in Aktien von Immobilienunternehmen. Sie schwanken deshalb wie Aktien – ein völlig anderes Risikoprofil.
Wie werden die Erträge besteuert?
Mit der Abgeltungsteuer, wobei die Teilfreistellung greift: Bei überwiegend inländischen Objekten bleiben 60 Prozent der Erträge steuerfrei, bei überwiegend ausländischen 80 Prozent.
Lohnen sie sich gegenüber einer eigenen Immobilie?
Sie ersparen Verwaltung, Instandhaltung und Klumpenrisiko, bieten aber keinen Eigennutzen und keinen Kredithebel. Wer eine Immobilie zur Selbstnutzung sucht, findet hier keinen Ersatz.
Einordnung
Offene Immobilienfonds sind nach der Reform ein anderes Produkt als vor 2013. Die Fristen nehmen ihnen die Flexibilität, lösen aber das Problem, das die Krise ausgelöst hatte.
Aus Sicht der Marktteilnehmer bleibt die Bewertungsfrage der schwierigste Punkt. Ein Anteilswert, der auf jährlichen Gutachten beruht, wirkt stabiler als der Markt tatsächlich ist – gerade in Phasen fallender Immobilienpreise. Wer das einkalkuliert, findet eine sinnvolle Beimischung; wer Stabilität mit Sicherheit verwechselt, wird enttäuscht.
Was in den Fonds steckt
Anders als viele vermuten, halten offene Immobilienfonds kaum Wohnungen. Der Schwerpunkt liegt auf gewerblich genutzten Objekten.
| Nutzungsart | Rolle im Portfolio | Besonderheit |
|---|---|---|
| Büro | größter Anteil in den meisten Fonds | lange Mietverträge, zuletzt unter Druck |
| Handel | Einkaufszentren und Fachmärkte | abhängig von der Konkurrenz durch Onlinehandel |
| Logistik | stark gewachsen | profitiert vom Versandhandel |
| Hotel | kleinerer Anteil | konjunkturabhängig, in der Pandemie stark betroffen |
| Wohnen | nur bei einzelnen Fonds | stabile Mieten, geringere Renditen |
Die Bürolastigkeit ist derzeit der wunde Punkt. Seit sich mobiles Arbeiten etabliert hat, sinkt der Flächenbedarf vieler Unternehmen – in einzelnen Städten stehen erhebliche Teile der Büroflächen leer.
Für Anleger heißt das: Ein Blick in die Objektliste lohnt sich. Fonds mit hohem Logistik- und Wohnanteil stehen anders da als solche mit Schwerpunkt auf Büroflächen in Einzelstandorten.
Die geografische Streuung
Manche Fonds investieren ausschließlich in Deutschland, andere europaweit oder weltweit. Die Streuung senkt das Risiko einzelner Märkte, bringt aber Wechselkursrisiken mit sich, wenn außerhalb des Euroraums gekauft wird.
Steuerlich macht der Unterschied ebenfalls etwas aus: Die Teilfreistellung beträgt 60 Prozent bei überwiegend inländischen und 80 Prozent bei überwiegend ausländischen Immobilien.
Quellen
- BaFin – Vorgaben für offene Immobilienfonds und Rücknahmefristen
- BVI – Statistiken zu Mittelzuflüssen und Fondsvermögen
- Kapitalanlagegesetzbuch – Mindesthalte- und Kündigungsfristen
Stand: 27. September 2026. Angaben ohne Gewähr, keine Anlageberatung.
