Offene Immobilienfonds galten lange als sichere Anlage mit täglicher Verfügbarkeit. Genau diese Kombination führte 2008 in die Krise – und zu einer Reform, die das Produkt grundlegend verändert hat.
Das Wichtigste in Kürze
| Mindesthaltedauer | 24 Monate ab Kauf |
| Kündigungsfrist | 12 Monate vor der Rückgabe |
| Objekte | überwiegend Gewerbeimmobilien, breit gestreut |
| Bewertung | durch Gutachter, meist jährlich je Objekt |
| Liquiditätsreserve | gesetzlich mindestens 5 Prozent des Fondsvermögens |
| Typische Rendite | im niedrigen einstelligen Bereich |
| Teilfreistellung | 60 Prozent inländisch, 80 Prozent ausländisch |
| Rechtsstellung | Sondervermögen, insolvenzgeschützt |
Warum es die Fristen gibt
Das Grundproblem liegt in der Natur der Anlage: Ein Bürogebäude lässt sich nicht in Tagen verkaufen, ein Fondsanteil war früher täglich rückgabefähig. Solange Geld zufloss, fiel das nicht auf.
In der Finanzkrise kehrte sich der Strom um. Institutionelle Anleger gaben große Bestände zurück, die Barmittel der Fonds reichten nicht. Mehrere Anbieter setzten die Rücknahme aus – manche über Jahre.
Einige Fonds öffneten später wieder, andere wurden abgewickelt. Bei den abgewickelten mussten Objekte unter Zeitdruck verkauft werden; Anleger erhielten deutlich weniger zurück, als der Anteilswert zuvor ausgewiesen hatte.
Seit 2013 gelten deshalb verbindliche Fristen. Sie nehmen dem Produkt die Flexibilität, lösen aber den Konstruktionsfehler: Wer zurückgeben will, muss das ein Jahr vorher ankündigen – der Fonds hat Zeit, Objekte geordnet zu verkaufen.
Wie die Fristen in der Praxis wirken
| Zeitpunkt | Was gilt |
|---|---|
| Kauf | Mindesthaltedauer von 24 Monaten beginnt |
| Nach 12 Monaten | Kündigung möglich, aber Rückgabe frühestens nach 24 Monaten |
| Nach 24 Monaten | Rückgabe möglich, sofern 12 Monate vorher gekündigt |
| Danach | jederzeit kündbar mit 12 Monaten Vorlauf |
Wichtig ist die Reihenfolge: Die Kündigung muss ausgesprochen werden, bevor die Frist läuft. Wer erst nach zwei Jahren kündigt, wartet weitere zwölf Monate auf sein Geld.
Ein Verkauf über die Börse ist theoretisch möglich, weil manche Fonds dort handelbar sind. Die Kurse liegen dann allerdings oft unter dem Anteilswert – teilweise deutlich.
Woraus die Rendite entsteht
| Baustein | Beitrag | Verlässlichkeit |
|---|---|---|
| Mieteinnahmen | laufender Hauptertrag | hoch bei langfristigen Verträgen |
| Wertänderungen | Auf- oder Abwertung der Objekte | schwankend, verzögert |
| Zinsen auf die Reserve | Ertrag aus der Liquidität | abhängig vom Zinsniveau |
| Verkaufsergebnisse | Gewinn oder Verlust bei Veräußerung | unregelmäßig |
Die gesetzlich vorgeschriebene Liquiditätsreserve von mindestens fünf Prozent wirkt zweischneidig. Sie sichert Rückgaben ab, drückt aber die Rendite, wenn die Zinsen niedrig sind – dann liegt ein Teil des Geldes unverzinst herum.
In Phasen höherer Zinsen kehrt sich das um: Die Reserve trägt dann spürbar zum Ergebnis bei.
Die Kosten
| Kostenart | Typische Höhe | Anmerkung |
|---|---|---|
| Ausgabeaufschlag | bis 5 Prozent | bei Direktbanken oft reduziert oder entfallend |
| Laufende Verwaltung | 0,5 bis 1,0 Prozent im Jahr | aus dem Fondsvermögen entnommen |
| Objektkosten | Instandhaltung, Vermietung, Verwaltung | mindern den Ertrag direkt |
| Rücknahmeabschlag | bei einzelnen Fonds | fällt beim Verkauf an |
Bei einer erwarteten Rendite von zwei bis drei Prozent wiegt der Ausgabeaufschlag besonders schwer: Fünf Prozent entsprechen mehr als zwei Jahreserträgen.
Das Bewertungsproblem
Anteilswerte offener Immobilienfonds schwanken kaum. Das liegt nicht daran, dass Immobilien wertstabil wären, sondern daran, wie bewertet wird.
Jedes Objekt wird in der Regel einmal jährlich von Sachverständigen geschätzt. Zwischen den Terminen bleibt der angesetzte Wert unverändert – unabhängig davon, was am Markt geschieht.
Diese Glättung wurde zuletzt zum Thema. Als die Zinsen stiegen und Büroimmobilien deutlich an Marktwert verloren, zeigten die Fondsanteile weiterhin stabile Kurse. Die Anpassung kam erst mit den neuen Gutachten – dann teils kräftig.
Für Anleger heißt das: Die geringe Schwankung ist ein Bewertungseffekt, kein Beleg für geringes Risiko.
Häufige Fragen
Kann die Rücknahme wieder ausgesetzt werden?
Grundsätzlich ja, das Gesetz sieht diese Möglichkeit weiterhin vor. Durch die Kündigungsfrist ist ein plötzlicher Ansturm aber unwahrscheinlicher geworden, weil Rückgaben ein Jahr im Voraus feststehen.
Was passiert bei Abwertungen?
Der Anteilswert sinkt entsprechend. Anders als bei Aktien geschieht das nicht laufend, sondern sprunghaft zum Zeitpunkt der neuen Gutachten.
Eignen sie sich als Ersatz für eine eigene Immobilie?
Nur eingeschränkt. Es gibt keinen Eigennutzen, keinen Kredithebel und keine Wertsteigerung durch eigene Arbeit – dafür entfallen Verwaltung, Instandhaltung und das Risiko eines einzelnen Objekts.
Wie viel gehört ins Depot?
Als Beimischung nennen Fachleute meist einen Anteil im niedrigen zweistelligen Prozentbereich. Als alleinige Anlage sind die Fristen zu starr und die Rendite zu niedrig.
Was unterscheidet sie von Immobilienaktien?
Immobilienaktien und entsprechende ETFs werden börsentäglich gehandelt und schwanken wie Aktien. Sie bilden Marktpreise sofort ab – offene Immobilienfonds erst mit Verzögerung.
Einordnung
Nach der Reform sind offene Immobilienfonds ein anderes Produkt geworden: weniger flexibel, dafür stabiler konstruiert. Wer die Fristen akzeptiert, erhält eine Beimischung mit anderen Werttreibern als Aktien und Anleihen.
Aus Sicht der Marktteilnehmer bleibt die Bürolastigkeit der kritische Punkt. Seit sich mobiles Arbeiten etabliert hat, sinkt der Flächenbedarf – und viele Fonds halten genau diese Art von Objekten. Ein Blick in die Objektliste lohnt deshalb mehr als der Blick auf die Wertentwicklung. Den Überblick über beide Varianten gibt der Beitrag zu Immobilienfonds.
Was in den Fonds steckt
Die Objektlisten der großen Fonds ähneln sich: Der Schwerpunkt liegt auf gewerblich genutzten Immobilien in europäischen Ballungsräumen.
| Nutzungsart | Rolle | Aktuelle Lage |
|---|---|---|
| Büro | meist der größte Anteil | unter Druck durch mobiles Arbeiten |
| Handel | Einkaufszentren, Fachmärkte | abhängig vom Onlinehandel |
| Logistik | stark gewachsen | profitiert vom Versandhandel |
| Hotel | kleinerer Anteil | erholt sich nach schwachen Jahren |
| Wohnen | nur vereinzelt | stabile Mieten, niedrigere Renditen |
Die Bürolastigkeit ist der wunde Punkt. In einzelnen Städten stehen erhebliche Teile der Flächen leer, und Mietverträge laufen aus, ohne verlängert zu werden.
Fonds mit hohem Logistik- und Wohnanteil stehen deutlich anders da. Diese Unterschiede zeigen sich nicht in der Kostenquote, sondern nur in der Objektliste im Jahresbericht.
Die geografische Streuung
Manche Fonds investieren nur in Deutschland, andere europaweit oder global. Breitere Streuung senkt das Risiko einzelner Märkte, bringt außerhalb des Euroraums aber Wechselkursrisiken mit sich.
Steuerlich wirkt sich die Ausrichtung ebenfalls aus: Bei überwiegend ausländischen Objekten beträgt die Teilfreistellung 80 statt 60 Prozent – ein spürbarer Unterschied bei der Nettorendite. Grundlagen zur Besteuerung im Beitrag zur Abgeltungsteuer.
Quellen
- BaFin – Rücknahmefristen und Liquiditätsvorgaben
- BVI – Mittelzuflüsse und Fondsvermögen
- Kapitalanlagegesetzbuch – Mindesthalte- und Kündigungsfristen seit 2013
Stand: 27. September 2026. Angaben ohne Gewähr, keine Anlageberatung.
