Die Deutsche Pfandbriefbank, kurz pbb, finanziert gewerbliche Immobilien und refinanziert sich maßgeblich über Pfandbriefe. Der Ertrag kommt klassisch aus dem Zinsüberschuss: Im ersten Halbjahr 2026 stellte er mit 165 von 167 Mio. Euro noch rund 99 Prozent der operativen Erträge.

Das erste Halbjahr 2026 ist für die Bank eine Rückkehr in die Gewinnzone: 16 Mio. Euro Vorsteuerergebnis nach minus 249 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum. Dahinter stehen zwei große Themen, die dieses Portrait trennt: der Rückzug aus dem US-Geschäft samt seiner regulatorischen Folgen und der Aufbau eines zweiten Ertragspfeilers im Immobilien-Investmentmanagement.

Unternehmensprofil

Sitz	München und Garching. Weitere Standorte in Eschborn, Düsseldorf, Hamburg und Berlin sowie in Amsterdam, London, Madrid, Paris, Stockholm und New York
Rechtsform	Aktiengesellschaft
Gründung	Aus den geprüften Primärquellen nicht belegbar
Branche	Gewerbliche Immobilienfinanzierung und Immobilien-Investmentmanagement. Segmente Real Estate Finance Solutions, Real Estate Investment Solutions und Corporate Center
Mitarbeiter	1.165 Vollzeitäquivalente zum 30.06.2026, nach 1.148 zum 31.03.2026 und 794 zum 31.12.2025. Der Anstieg stammt überwiegend aus der Übernahme der Deutsche Investment Gruppe
Vorstandsvorsitz	Kay Wolf. Weitere Vorstandsmitglieder: Marcus Schulte als Finanzvorstand, dessen Vertrag am 01.04.2026 vorzeitig verlängert wurde, Jörn Joseph als Risikovorstand seit 01.06.2025 und Dr. Pamela Hoerr. Thomas Köntgen als stellvertretender Vorstandsvorsitzender ist zum 11.05.2026 ausgeschieden; Barkha Mehmedagic ist seit 01.03.2026 an Bord und als Nachfolgerin vorgesehen, vorbehaltlich aufsichtsrechtlicher Zustimmung
Aufsichtsratsvorsitz	Dr. Louis Hagen ist ausgeschieden, Jan Kupfer wurde zur Wahl vorgeschlagen. Den Vollzug haben wir nicht belegt
ISIN	DE0008019001
WKN	801900
Index	SDAX seit dem 22.06.2020, Ticker PBB
Geschäftsjahr	01.01. bis 31.12.
Aktienzahl	134.475.308 Inhaber-Stammaktien ohne Nennwert, gezeichnetes Kapital 380 Mio. Euro
Großaktionäre	Aus den geprüften Primärquellen nicht belegbar

Kursverlauf

Der Chart zeigt den Wochenverlauf der fünf Jahre. Kursdaten über TradingView.

Das Geschäftsmodell

Das Kerngeschäft ist die gewerbliche Immobilienfinanzierung im Segment Real Estate Finance Solutions. Dessen Finanzierungsvolumen lag zum 30.06.2026 bei 26,8 Mrd. Euro, nach 27,3 Mrd. Euro zum Jahresende 2025. Verdient wird an der Zinsmarge zwischen Kreditvergabe und Refinanzierung, die überwiegend über Pfandbriefe läuft.

Der zweite und neue Ertragspfeiler ist das Immobilien-Investmentmanagement im Segment Real Estate Investment Solutions. Die Übernahme der Deutsche Investment Gruppe wurde am 05.01.2026 abgeschlossen. Das verwaltete Vermögen im Segment erreichte zum Halbjahr 3,1 Mrd. Euro, die operativen Erträge stiegen von 11 Mio. Euro im ersten auf 14 Mio. Euro im zweiten Quartal. Der Provisionsüberschuss des Konzerns sprang dadurch von 4 auf 12 Mio. Euro, und der Anteil der Erträge aus den Deutsche-Investment-Gesellschaften an den operativen Erträgen stieg von 1,9 auf 13,2 Prozent. Das ist der erklärte Versuch, die Ertragsbasis von der reinen Zinsmarge zu lösen.

Regional verteilt sich das Finanzierungsexposure im Kerngeschäft zum 30.06.2026 so, gemessen am Exposure at Default in Mrd. Euro: Deutschland 12,5, Frankreich 3,3, USA 2,7, Polen 2,0, Großbritannien 1,4, Schweden 1,1, Spanien 0,9, Finnland 0,7, Tschechien 0,5, Österreich 0,3, Italien 0,2, Ungarn 0,1 und übriges Europa 1,8, zusammen 27,3 Mrd. Euro. Für den Gesamtkonzern nennt pbb 39,5 Mrd. Euro, davon Deutschland 16,7, Frankreich 5,3, Österreich 3,6, USA 3,0 und Polen 2,0.

Nach Objektart dominiert das Büro: 13,0 Mrd. Euro von 27,3 Mrd. Euro im Kerngeschäft, also rund 48 Prozent. Es folgen Logistik und Lager mit 5,1, Wohnen mit 4,3, Einzelhandel mit 2,7, Hotel und Freizeit mit 1,1, Sonstige mit 0,8 und Mixed Use mit 0,2 Mrd. Euro. Als Wachstumsfokus-Assetklassen weist pbb 23 Prozent des Neugeschäfts im zweiten Quartal aus.

Zum US-Geschäft formuliert die Bank im Halbjahresbericht, der überwiegende Teil des Abwicklungsportfolios betreffe das US-Geschäft, das pbb aktiv verkaufen oder auslaufen lassen wolle. Das US-Exposure sank konzernweit von 3,4 auf 3,0 Mrd. Euro, im Kerngeschäft von 3,1 auf 2,7 Mrd. Euro. Die notleidenden Kredite in den USA gingen von 909 Mio. Euro zum Jahresende auf 524 Mio. Euro zurück. Gleichzeitig wurden 126 Mio. Euro neu in die Intensivbetreuung überführt, davon rund 70 Prozent Bürofinanzierungen.

Die zuletzt gemeldeten Zahlen

Zuletzt berichtete Periode ist das erste Halbjahr 2026, veröffentlicht am 13.08.2026 mit dem Halbjahresfinanzbericht und einer Medienmitteilung. Bei einer Bank sind Zinsüberschuss, Risikovorsorge und Kapitalquote die entscheidenden Größen, nicht Umsatz und EBIT.

Kennzahl (Mio. Euro)	H1 2026	H1 2025	Veränderung
Zinsüberschuss	165	211	minus 21,8 %
Provisionsüberschuss	12	4	plus 200 %
Ergebnis aus Fair-Value-Bewertung	minus 26	minus 16	höhere Belastung
Risikovorsorge (Nettoergebnis)	minus 13	minus 323	deutlich geringere Belastung
Operative Erträge	167	206	minus 18,9 %
Verwaltungsaufwand	minus 126	minus 115	plus 9,6 %
Vorsteuerergebnis	16	minus 249	Vorzeichenwechsel
Ergebnis nach Steuern	15	minus 242	Vorzeichenwechsel
Neugeschäftsvolumen Kerngeschäft	3.100	2.600	plus 18 %
Cost-Income-Ratio	82,0 %	61,2 %	plus 20,8 Prozentpunkte
Eigenkapitalrendite vor Steuern	0,3 %	minus 18,2 %	Vorzeichenwechsel

Die Stichtagskennzahlen stellt der Bericht dem Jahresende 2025 gegenüber: harte Kernkapitalquote 14,6 Prozent (14,7 Prozent), Leverage Ratio 7,3 Prozent (7,6 Prozent), risikogewichtete Aktiva 16.442 Mio. Euro (17.495 Mio. Euro), Finanzierungsvolumen im Kerngeschäft 26,8 Mrd. Euro (27,3 Mrd. Euro), Bestand notleidender Kredite 2.327 Mio. Euro (2.323 Mio. Euro) und Watchlist 773 Mio. Euro (1.330 Mio. Euro). Watchlist und notleidende Kredite zusammen sanken um 553 Mio. Euro auf rund 3,1 Mrd. Euro, die Liquidity Coverage Ratio lag bei 402 Prozent. Drei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit. Erstens die regulatorische Änderung: Seit dem 31.03.2026 wendet pbb für US-Immobilien keine präferenzielle Behandlung bei den risikogewichteten Aktiva mehr an. Das erhöhte die RWA um 667 Mio. Euro und senkte die harte Kernkapitalquote um 1,16 Prozentpunkte, weshalb diese im ersten Quartal auf 13,4 Prozent fiel, bevor sie zum Halbjahr wieder auf 14,6 Prozent stieg. Zweitens die Erstkonsolidierung der Deutsche Investment Gruppe, die Provisionsüberschuss, Mitarbeiterzahl und Verwaltungsaufwand sprunghaft erhöht. Drittens eine Unstimmigkeit in der Berichterstattung selbst: Der Halbjahresbericht formuliert, das Halbjahresergebnis vor Steuern habe innerhalb der für das Gesamtjahr 2026 prognostizierten Spanne von 30 bis 40 Mio. Euro gelegen. Bei einem ausgewiesenen Halbjahresergebnis von 16 Mio. Euro ist diese Aussage aus dem Dokument heraus nicht nachvollziehbar.

Prognose für das laufende Geschäftsjahr

Die Prognose für 2026 wurde am 13.02.2026 mit den vorläufigen Zahlen für 2025 veröffentlicht: ein Vorsteuerergebnis von 30 bis 40 Mio. Euro, ein Neugeschäft von 7,5 bis 8,5 Mrd. Euro, ein Portfoliovolumen in der Immobilienfinanzierung von 27 bis 28 Mrd. Euro, operative Erträge von 375 bis 425 Mio. Euro und normalisierte Risikokosten in den europäischen Kernmärkten von 25 bis 30 Basispunkten. Für die Cost-Income-Ratio nennt die Bank im Halbjahresbericht ein Ziel von 70 bis 75 Prozent für 2026.

Geändert wurde die Prognose seit dem 13.02.2026 nicht. Im Halbjahresfinanzbericht heißt es wörtlich, die pbb-Gruppe halte an der zu Beginn des Jahres 2026 veröffentlichten Prognose für ihre wesentlichen Steuerungsgrößen fest. In der Medienmitteilung vom 13.08.2026 bestätigte die Bank das Neugeschäftsziel von 7,5 bis 8,5 Mrd. Euro und nannte als Ziel ein Finanzierungsvolumen im Kerngeschäft von mindestens 27 Mrd. Euro zum Jahresende.

Als strategische Ziele nennt pbb operative Erträge von rund 600 Mio. Euro und eine Eigenkapitalrendite von 8 Prozent für die Bank insgesamt. Dieses Ziel wurde laut Mitteilung vom 13.02.2026 auf das Jahr 2028 verschoben, also ein Jahr später als ursprünglich geplant. Die Bank erklärte, sie werde die wesentlichen Finanzziele für 2028 mit großer Wahrscheinlichkeit erreichen.

Zur Einordnung des Kostenziels: Die Cost-Income-Ratio lag im ersten Halbjahr 2026 bereinigt bei 77 Prozent und nach der eigenen Kennzahlendefinition bei 82,0 Prozent, in beiden Fällen oberhalb des eigenen Zielkorridors von 70 bis 75 Prozent. Das benennt die Bank selbst.

Dividende

Für das Geschäftsjahr 2025 gab es keine Ausschüttung. pbb erklärte am 13.02.2026, man sehe keinen Raum für eine Ausschüttung an die Aktionäre. Hintergrund war ein Vorsteuerverlust von 250 Mio. Euro im Jahr 2025, nach einem Gewinn von 104 Mio. Euro im Jahr 2024. Maßgeblich dafür war der US-Ausstieg mit einer Netto-Risikovorsorge von 410 Mio. Euro.

Die Dividendenpolitik nach dem Geschäftsbericht 2025: pbb beabsichtigt, mindestens 50 Prozent des Konzernergebnisses nach Steuern nach IFRS und nach Abzug des AT1-Kupons an die Aktionäre auszuschütten.

Über die Bedienung des AT1-Instruments sollte im April 2026 entschieden werden. Das Ergebnis dieser Entscheidung ist in den geprüften Quellen nicht belegt.

Eine Dividendenhistorie je Aktie vor 2025 war aus den geprüften Primärquellen nicht abrufbar; die Investor-Relations-Seite zur Aktie listet keine Dividenden. Belegt ist damit nur die Nullausschüttung für 2025.

Was das Geschäft antreibt

• Neugeschäft: Das Neugeschäft im Kerngeschäft stieg um 18 Prozent auf 3,1 Mrd. Euro, im ersten Quartal allein auf 1,3 Mrd. Euro nach 1,1 Mrd. Euro. Das Jahresziel liegt bei 7,5 bis 8,5 Mrd. Euro.
• Der Zinsüberschuss ist gleichzeitig Haupt-Ertragsquelle und Hauptgrund für den Ertragsrückgang: 165 von 167 Mio. Euro operativen Erträgen, bei einem Minus von 21,8 Prozent.
• Diversifikation über das Investmentmanagement: Der Provisionsüberschuss stieg von 4 auf 12 Mio. Euro, der Anteil der Deutsche-Investment-Erträge an den operativen Erträgen von 1,9 auf 13,2 Prozent, das verwaltete Vermögen auf 3,1 Mrd. Euro.
• Normalisierung der Risikovorsorge: Die Belastung sank von 323 auf 13 Mio. Euro. In den USA buchte die Bank im ersten Halbjahr 2026 keine zusätzlichen Risikokosten.
• Portfolioabbau in den USA: Das US-Exposure sank von 3,4 auf 3,0 Mrd. Euro, die notleidenden US-Kredite von 909 auf 524 Mio. Euro. Watchlist und notleidende Kredite zusammen gingen um 553 Mio. Euro auf rund 3,1 Mrd. Euro zurück.
• Kapitalausstattung: harte Kernkapitalquote 14,6 Prozent, Leverage Ratio 7,3 Prozent, Liquidity Coverage Ratio 402 Prozent, und die risikogewichteten Aktiva sanken von 17.495 auf 16.442 Mio. Euro, obwohl die US-Umstellung 667 Mio. Euro hinzufügte.

Welche Risiken das Unternehmen selbst nennt

• Vorab eine Einschränkung: Der klassifizierte Risikobericht aus dem Geschäftsbericht 2025 war für uns nicht vollständig erreichbar, weil die Textextraktion am Kapitelbeginn endete. Eine Darstellung mit den eigenen Risikokategorien der Bank ist deshalb nicht möglich. Belegt ist der Rahmen: pbb unterhält ein Risikomanagement- und Kontrollsystem zur Identifikation, Messung und Limitierung von Risiken; der Vorstand überwacht es, Risk Management und Controlling setzen die Grundsätze um. Die folgenden Risikothemen benennt die Bank konkret selbst.
• Die regulatorische Behandlung von US-Immobiliensicherheiten. Nach einer Einschätzung der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde vom 27.02.2026, die US-Daten für den sogenannten Hard Test als nicht äquivalent einstufte, rechnete pbb mit rund 800 Mio. Euro zusätzlichen risikogewichteten Aktiva und rund 1,2 Prozentpunkten geringerer Kernkapitalquote. Umgesetzt wurde das ab dem 31.03.2026 mit 667 Mio. Euro und 1,16 Prozentpunkten.
• Das US-Gewerbeimmobilien- und Abwicklungsportfolio. pbb beschreibt den überwiegenden Teil des Abwicklungsportfolios als US-Geschäft, das sie aktiv verkaufen oder auslaufen lassen will. 2025 stand dafür eine Netto-Risikovorsorge von 410 Mio. Euro.
• Bürofinanzierungen. Sie stellen 13,0 Mrd. Euro der 27,3 Mrd. Euro Exposure im Kerngeschäft. Von den 126 Mio. Euro, die neu in die Intensivbetreuung überführt wurden, entfielen rund 70 Prozent auf Büro.
• Die Kostenentwicklung. Der Verwaltungsaufwand stieg auf 126 Mio. Euro, die Cost-Income-Ratio liegt mit 77 Prozent bereinigt beziehungsweise 82,0 Prozent nach eigener Kennzahlendefinition über dem Zielkorridor von 70 bis 75 Prozent.
• Der Rückgang des Zinsüberschusses von 211 auf 165 Mio. Euro. pbb nennt ihn selbst als Hauptgrund für die rückläufigen operativen Erträge.
• Die Absicherungskosten des US-Ausstiegs. Nach der Mitteilung vom 13.02.2026 werden die Provisionserträge aus der Erstkonsolidierung der Deutsche Investment Gruppe über die Zeit durch Hedging-Kosten des US-Ausstiegs kompensiert.

Wettbewerb

pbb nennt in den geprüften Primärquellen keine Wettbewerber namentlich. Die Bank beschreibt sich als etablierter Anbieter gewerblicher Immobilienfinanzierung in ihren Zielmärkten und Segmenten. Der Aufsichtsratsbericht im Geschäftsbericht 2025 spricht davon, die Position als führende Plattform für gewerbliche Immobilienfinanzierung zu stärken. Quantifizierte Marktanteile veröffentlicht pbb nicht.

Belastbar beschreiben lässt sich die Marktstellung über Volumen und Transaktionspraxis. Dem Finanzierungsvolumen von 26,8 Mrd. Euro stehen konkrete Finanzierungen des Jahres 2026 gegenüber: Logistikportfolios für EQT Real Estate mit 214 Mio. Euro, Ares mit 86 Mio. Euro, BGO mit 78 Mio. Euro, Realterm mit 62,5 Mio. Euro und Barings mit 42 Mio. Euro, Büroobjekte wie Dock In in Prag mit 185 Mio. Euro gemeinsam mit der Helaba und das Sienna Center in Warschau mit 36 Mio. Euro, das Hotel Radisson Blu in Bukarest mit 123 Mio. Euro für Cerberus und Revetas, ein Rechenzentrum in Rellingen mit 45 Mio. Euro und das Polizeipräsidium Essen mit 127 Mio. Euro. Die Helaba erscheint dabei als Konsortialpartner, nicht als Wettbewerber.

Termine

Datum	Ereignis
12.11.2026	Ergebnisse zum dritten Quartal 2026

Fazit

Das erste Halbjahr 2026 markiert bei pbb die Rückkehr in die Gewinnzone: 16 Mio. Euro Vorsteuerergebnis nach minus 249 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum. Der Grund liegt überwiegend auf der Risikoseite. Die Risikovorsorge sank von 323 auf 13 Mio. Euro, in den USA buchte die Bank keine zusätzlichen Risikokosten. Gleichzeitig schrumpfte die Ertragsbasis: Der Zinsüberschuss fiel um 21,8 Prozent, die operativen Erträge um 18,9 Prozent.

Daraus ergibt sich die erste offene Frage: Wie kommt die Bank von 16 Mio. Euro Halbjahresergebnis in den eigenen Jahreskorridor von 30 bis 40 Mio. Euro? Die Prognose wird ausdrücklich bestätigt. Der Satz, mit dem der Halbjahresbericht das Halbjahresergebnis in diese Spanne einordnet, lässt sich aus dem Dokument selbst nicht nachvollziehen. Hier sollte man die Mitteilung zum dritten Quartal genau lesen.

Zweitens die Kostenseite. Die Cost-Income-Ratio liegt über dem eigenen Zielkorridor, was die Bank selbst feststellt. Welcher Teil davon aus der Erstkonsolidierung der Deutsche Investment Gruppe stammt und welcher strukturell ist, geht aus den geprüften Unterlagen nicht hervor.

Drittens der Umbau selbst. Das Neugeschäft wuchs um 18 Prozent, während das Portfolio im Kerngeschäft von 27,3 auf 26,8 Mrd. Euro sank. Neugeschäft und Portfolioabbau laufen also gegeneinander. Der Provisionsüberschuss verdreifachte sich, pbb weist aber selbst darauf hin, dass diese Erträge über die Zeit durch Hedging-Kosten des US-Ausstiegs kompensiert werden. Offen bleibt damit, ab wann das Investmentmanagement einen Netto-Ergebnisbeitrag liefert.

Viertens die Renditeperspektive. Das Ziel von 8 Prozent Eigenkapitalrendite wurde auf 2028 verschoben, im ersten Halbjahr 2026 lag die Rendite vor Steuern bei 0,3 Prozent. Welche Zwischenschritte die Bank dafür einplant, ist aus den geprüften Dokumenten nicht ersichtlich. Für die Dividende heißt das: Sie hängt an einem Ergebnis, das erst wieder aufgebaut werden muss.

Fragen und Antworten

Was macht die Deutsche Pfandbriefbank?

Sie finanziert gewerbliche Immobilien, also Büros, Logistikhallen, Wohnportfolios, Einzelhandel und Hotels, und refinanziert sich maßgeblich über Pfandbriefe. Seit Anfang 2026 gehört mit der Deutsche Investment Gruppe zusätzlich ein Immobilien-Investmentmanagement zum Konzern.

In welchem Index ist die pbb Aktie?

Im SDAX, dort seit dem 22.06.2020. Die ISIN lautet DE0008019001, die WKN 801900, das Kürzel PBB.

Zahlt die pbb eine Dividende?

Für das Geschäftsjahr 2025 nicht. Die Bank erklärte am 13.02.2026, sie sehe keinen Raum für eine Ausschüttung, nach einem Vorsteuerverlust von 250 Mio. Euro. Die Politik sieht grundsätzlich mindestens 50 Prozent des Konzernergebnisses nach Steuern und nach AT1-Kupon vor.

Warum hatte die pbb 2025 so hohe Verluste?

Maßgeblich war der Rückzug aus dem US-Geschäft. Die Netto-Risikovorsorge lag 2025 bei 410 Mio. Euro, überwiegend aus dem US-Ausstieg. Im ersten Halbjahr 2026 fiel die Risikovorsorge auf 13 Mio. Euro.

Was hat die EBA-Entscheidung mit der Kernkapitalquote zu tun?

Nach einer Einschätzung der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde vom 27.02.2026 darf pbb für US-Immobilien keine präferenzielle Behandlung bei den risikogewichteten Aktiva mehr anwenden. Seit dem 31.03.2026 umgesetzt, erhöhte das die RWA um 667 Mio. Euro und senkte die harte Kernkapitalquote um 1,16 Prozentpunkte. Zum Halbjahr lag sie wieder bei 14,6 Prozent.

Wie groß ist das Büro-Risiko im Portfolio?

Büroobjekte stehen für 13,0 Mrd. Euro von 27,3 Mrd. Euro Exposure im Kerngeschäft, also rund 48 Prozent. Von den 126 Mio. Euro, die im ersten Halbjahr 2026 neu in die Intensivbetreuung kamen, waren rund 70 Prozent Bürofinanzierungen.

Wann berichtet die pbb das nächste Mal?

Am 12.11.2026 mit den Ergebnissen zum dritten Quartal 2026. Termine für 2027 waren zum Abrufzeitpunkt noch nicht veröffentlicht.

Quellen

• Deutsche Pfandbriefbank AG, Halbjahresfinanzbericht zum 30.06.2026
• Deutsche Pfandbriefbank AG, Medienmitteilung zum ersten Halbjahr 2026 vom 13.08.2026
• Deutsche Pfandbriefbank AG, Mitteilung zu den vorläufigen Zahlen 2025 und zum Ausblick vom 13.02.2026
• Deutsche Pfandbriefbank AG, Alternative Performance Measures zum 30.06.2026
• Deutsche Pfandbriefbank AG, Quartalsmitteilung zum 31.03.2026
• Deutsche Pfandbriefbank AG, Geschäftsbericht 2025
• Deutsche Pfandbriefbank AG, Aktieninformationen und Finanzkalender

Stand der Daten: 14. Oktober 2026. Dieser Beitrag ist eine Einordnung öffentlich verfügbarer Unternehmensangaben und keine Anlageempfehlung.