Die LEG Immobilien SE aus Düsseldorf besitzt und vermietet 170.880 Wohnungen, in denen rund 500.000 Menschen leben. Der Schwerpunkt liegt auf bezahlbarem Wohnraum: Die durchschnittliche Ist-Miete lag zum 30. Juni 2026 bei 7,21 Euro je Quadratmeter. Rund 79 Prozent des Bestands liegen in Nordrhein-Westfalen, wo sich das Unternehmen als Marktführer bezeichnet.

Die Halbjahreszahlen 2026 zeigen ein operativ stabiles Vermietungsgeschäft mit wachsenden Mieten und sinkendem Leerstand. Unterhalb der EBITDA-Linie kehrt sich das Bild allerdings: Die für Immobilienunternehmen zentralen Kennzahlen FFO I und AFFO gingen zurück, weil der durchschnittliche Finanzierungszins stieg und die Investitionen zunahmen.

Dieses Portrait erklärt die Kennzahlen, die bei Wohnimmobilienaktien wirklich zählen, und ordnet ein, was für die Dividendenfähigkeit entscheidend ist.

Unternehmensprofil

Sitz	Düsseldorf, Flughafenstraße 99
Branche	Wohnimmobilien, seit 2016 nur ein Segment, ausschließlich Deutschland
Portfolio	170.880 Wohneinheiten, rund 1.600 Gewerbeeinheiten, 51.610 Garagen und Stellplätze an rund 240 Standorten
Mitarbeitende	2.052 (31.12.2025)
Vorstandsvorsitz	Lars von Lackum
ISIN	DE000LEG1110
WKN	LEG111
Index	MDAX, zusätzlich FTSE EPRA/NAREIT, STOXX Europe 600 und DAX 50 ESG
Geschäftsjahr	1. Januar bis 31. Dezember
Aktien	76.848.472 nach der Aktiendividende
Aktionäre	BlackRock 7,7 %, Norges 3,2 %, Goldman Sachs 2,9 %, UBS 2,9 %, übriger Streubesitz 83,3 % (Stand 31.07.2026)

Kursverlauf

Der Chart zeigt den Wochenverlauf der fünf Jahre. Kursdaten über TradingView.

Das Geschäftsmodell

LEG verdient Geld mit der Vermietung des eigenen Wohnungsbestands. Entscheidend für die Einordnung ist das Preissegment: Mit einer Ist-Miete von 7,21 Euro je Quadratmeter liegt das Unternehmen im bezahlbaren Bereich. Rund 83 Prozent der Wohneinheiten sind frei finanziert, rund 17 Prozent mietpreisgebunden. LEG bezeichnet sich im Geschäftsbericht 2025 als zweitgrößtes Immobilienunternehmen Deutschlands.

Das Portfolio ist regional konzentriert: rund 135.800 Einheiten oder 79 Prozent liegen in Nordrhein-Westfalen, rund 35.000 Einheiten in Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Bremen, Hessen und Rheinland-Pfalz. Intern steuert LEG den Bestand in drei Marktsegmenten: High-Growth mit 51.547 Einheiten, Stable mit 69.206 und Higher-Yielding mit 50.127 Einheiten. Die Bruttomietrendite lag im Halbjahr bei 4,9 Prozent.

Neben der Vermietung verfolgt LEG zwei weitere Säulen. Die Erweiterung der Wertschöpfungskette bündelt eigene Dienstleistungseinheiten: TSP für Kleinreparaturen und Versicherungsschäden, LWS Plus für das Projektmanagement von Sanierungen und LEG LEITWerk als Handwerksbetrieb, dazu die Green Ventures Renowate, dekarbo und termios. Das bedeutet, dass LEG Handwerks-, Sanierungs- und Dekarbonisierungsleistungen selbst erbringt statt sie extern einzukaufen.

Die Stärkung des Portfolios bedeutet den Verkauf nicht passender oder schwer zu bewirtschaftender Bestände. Das Verkaufsportfolio umfasst rund 5.000 Einheiten, darunter rund 1.300 Wohnungen in Ostdeutschland. Im ersten Halbjahr 2026 wurden rund 1.000 Wohnungen für rund 78 Millionen Euro verkauft oder der Verkauf vereinbart. Da LEG seit 2016 nur ein Segment berichtet, sind die Steuerungsgrößen Nettokaltmiete, bereinigtes EBITDA, FFO I, AFFO, EPRA NTA je Aktie und der Verschuldungsgrad LTV.

Die zuletzt gemeldeten Zahlen

Die folgenden Zahlen stammen aus dem Halbjahresbericht vom 4. August 2026. Bei Immobilienunternehmen zählen weniger Umsatz und Gewinn als die Kennzahlen FFO I für den operativen Cashflow, AFFO nach Investitionen, EPRA NTA für den Substanzwert je Aktie und LTV für den Verschuldungsgrad.

Kennzahl	H1 2026	H1 2025	Veränderung
Nettokaltmiete (Mio. Euro)	473,4	457,8	+3,4 %
Ist-Miete je m² und Monat	7,21 Euro	6,95 Euro	+3,7 %
EPRA-Leerstandsquote	2,5 %	2,7 %	−0,2 Punkte
Bereinigtes EBITDA	368,1	360,0	+2,3 %
FFO I	230,5	241,2	−4,4 %
FFO I je Aktie	3,05 Euro	3,24 Euro	−5,9 %
AFFO	110,5	126,6	−12,7 %
AFFO je Aktie	1,46 Euro	1,70 Euro	−14,1 %
Periodenergebnis	283,5	448,1	−36,7 %
EPRA NTA je Aktie (30.06.2026)	139,04 Euro	137,14 Euro (31.12.2025)	+1,4 %
LTV	45,5 %	46,8 % (31.12.2025)	−1,3 Punkte
Eigenkapitalquote	42,4 %	41,6 % (31.12.2025)	+0,8 Punkte

Ergänzend: Der EPRA NTA lag absolut bei 10.507,6 Millionen Euro nach 10.363,7 Millionen Euro, das Bewertungsergebnis bei plus 0,7 Prozent, das Net Operating Income bei 334,0 Millionen Euro und die bereinigte EBITDA-Marge bei 77,8 Prozent. Die Investitionen stiegen von 184,4 auf 202 Millionen Euro oder 18,19 Euro je Quadratmeter. Der durchschnittliche Finanzierungszins stieg von 1,54 Prozent zum 30. Juni 2025 auf 1,82 Prozent, bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 5,7 Jahren. Drei Zusammenhänge erklären die Zahlenreihe: Das bereinigte EBITDA stieg um 2,3 Prozent, der FFO I sank dennoch um 4,4 Prozent – dazwischen liegt der gestiegene Finanzierungszins. Der AFFO fiel mit 12,7 Prozent noch stärker, weil er die um Instandhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen bereinigte Größe ist und die Investitionen um rund zehn Prozent zunahmen. Und der Rückgang des Periodenergebnisses um 36,7 Prozent ist im Wesentlichen eine Bewertungsgröße; den Vorjahreswert des Bewertungsergebnisses hat LEG nicht beziffert.

Prognose für das laufende Geschäftsjahr

LEG hat die Prognose für 2026 am 4. August 2026 vollständig bestätigt. Erwartet werden ein AFFO von 220 bis 240 Millionen Euro, ein FFO I von 475 bis 495 Millionen Euro, ein Like-for-like-Mietwachstum von 3,8 bis 4,0 Prozent, eine bereinigte EBITDA-Marge von rund 78 Prozent, Investitionen von mehr als 35 Euro je Quadratmeter und ein LTV von rund 45 Prozent. Als Umweltziel nennt das Unternehmen die Einsparung von 7.600 Tonnen Kohlendioxid.

Die Prognose wurde mit den Jahreszahlen 2025 am 5. März 2026 ausgegeben, im Mai mit der Quartalsmitteilung bestätigt und im August erneut. Eine Änderung im Jahresverlauf gab es nicht. Sie unterstellt, dass sich das makroökonomische und geopolitische Umfeld nicht wesentlich weiter verschlechtert.

Rechnerisch bedeutet die AFFO-Prognose: Nach 110,5 Millionen Euro im ersten Halbjahr erfordert die Spanne im zweiten Halbjahr zwischen 109,5 und 129,5 Millionen Euro. Das untere Ende entspricht in etwa dem Halbjahresniveau, das obere Ende läge deutlich darüber. Weil die Dividende bei 100 Prozent des AFFO liegt, hängt die Ausschüttungsfähigkeit unmittelbar an dieser Größe.

Dividende

Für das Geschäftsjahr 2025 wurden 2,92 Euro je Aktie ausgeschüttet, ein Plus von acht Prozent, insgesamt 220,7 Millionen Euro. Das entspricht einer vollständigen Ausschüttung des AFFO. Die Hauptversammlung beschloss dies am 27. Mai 2026.

Die Dividende wurde erneut wahlweise in bar oder in Aktien angeboten. Die Annahmequote der Aktiendividende betrug rund 28,6 Prozent der dividendenberechtigten Aktien, wodurch rund 63,1 Millionen Euro im Unternehmen blieben. Es wurden 1.277.672 neue Aktien ausgegeben, die Aktienzahl stieg dadurch um rund 1,7 Prozent auf 76.848.472.

Die Dividendenpolitik sieht eine Ausschüttung von 100 Prozent des AFFO zuzüglich eines Teils der Nettoerlöse aus Verkäufen vor, wobei Verkäufe nicht in der Prognose berücksichtigt sind. Im Halbjahresbericht bekräftigt LEG die Verpflichtung zur Dividendenkontinuität und weist zugleich darauf hin, dass der LTV im dritten Quartal durch die Dividendenzahlung vorübergehend steigen wird.

Was das Geschäft antreibt

• Mietwachstum: Die Ist-Miete stieg auf vergleichbarer Fläche um 3,7 Prozent auf 7,21 Euro je Quadratmeter, die Nettokaltmiete im Halbjahr um 3,4 Prozent auf 473,4 Millionen Euro.
• Niedriger Leerstand: Die EPRA-Leerstandsquote auf vergleichbarer Fläche sank auf 2,3 Prozent nach 2,5 Prozent.
• Angebots-Nachfrage-Lücke: Laut LEG-Präsentation liegt das Ziel des BBSR bei 320.000 Wohnungen pro Jahr, die Fertigstellungen 2026 werden auf rund 185.000 geschätzt. Die Zahl der Haushalte soll zwischen 2025 und 2030 um 0,4 Prozent pro Jahr wachsen, während die Bevölkerung leicht schrumpft.
• Regulatorischer Rahmen: In angespannten Märkten sind Mieterhöhungen von bis zu 15 Prozent in drei Jahren möglich, sonst 20 Prozent. Bei Neuvermietung greift die Mietpreisbremse mit bis zu zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mehrere Mietspiegel stehen zur Aktualisierung an, Düsseldorf im April 2026 und Dortmund im Januar 2027.
• Günstige Finanzierungsstruktur: durchschnittlicher Zins von 1,82 Prozent bei 5,7 Jahren Restlaufzeit, LTV auf 45,5 Prozent gesenkt.
• Verkäufe und Bewertung: rund 1.000 Wohnungen für rund 78 Millionen Euro verkauft oder vereinbart, Bewertungsergebnis plus 0,7 Prozent, EPRA NTA je Aktie plus 1,4 Prozent auf 139,04 Euro.

Welche Risiken das Unternehmen selbst nennt

• Refinanzierung: Zum 31. März 2026 waren 1.871,3 Millionen Euro Immobilienfinanzierungen innerhalb eines Jahres fällig. LEG verweist auf laufende proaktive Refinanzierung für 2027. Der durchschnittliche Zins stieg binnen zwölf Monaten von 1,54 auf 1,82 Prozent.
• Regulatorik: Kappungsgrenze und Mietpreisbremse begrenzen die Mietentwicklung. LEG verweist zudem auf geplante Bundesgesetzgebung gegen eine Vergesellschaftung privater Mietwohnungsbestände auf Landesebene.
• Förderrahmen: In der Quartalspräsentation bewertet LEG die degressive Förderstruktur der Bundesförderung für effiziente Gebäude bei Mehrfamilienhäusern und die Kürzung der Einspeisevergütung für Photovoltaik ausdrücklich als negativ.
• Bewertung: Die letzte vollständige Neubewertung erfolgte zum 31. Dezember 2025, die nächste zum 30. Juni 2026. Zum 31. März 2026 ergab die Quartalsüberprüfung keinen Anpassungsbedarf.
• Verschuldungsgrad: LEG weist darauf hin, dass der LTV im dritten Quartal 2026 durch die Dividendenzahlung vorübergehend steigen wird.
• Makroökonomisches Umfeld: Die Prognose steht ausdrücklich unter der Annahme, dass sich das makroökonomische und geopolitische Umfeld nicht wesentlich weiter verschlechtert. Für die Risikodarstellung verweist LEG auf den Geschäftsbericht 2025 und stellt fest, dass im laufenden Geschäftsjahr keine weiteren wesentlichen Risiken entstanden seien.

Wettbewerb

LEG nennt in den eigenen Publikationen keine Wettbewerber namentlich. Die Marktstellung beschreibt das Unternehmen im Geschäftsbericht 2025 als zweitgrößtes Immobilienunternehmen Deutschlands und als Marktführer in Nordrhein-Westfalen. Es gibt an, Kennzahlen regelmäßig gegen Wettbewerber zu benchmarken, ohne diese zu benennen.

Die Positionierung läuft über drei Merkmale. Erstens die regionale Konzentration mit rund 79 Prozent des Bestands in Nordrhein-Westfalen, was Skaleneffekte in der Bewirtschaftung und eine starke Position gegenüber lokalen Mietspiegeln bedeutet. Zweitens das Preissegment: Mit 7,21 Euro je Quadratmeter Ist-Miete und rund 17 Prozent mietpreisgebundener Wohnungen positioniert sich LEG ausdrücklich im bezahlbaren Wohnen – ein Segment mit sehr niedriger Leerstandsquote, aber regulatorisch gedeckeltem Mietwachstum. Drittens die eigene Wertschöpfungstiefe: Mit TSP, LWS Plus, LEG LEITWerk sowie den Green Ventures Renowate, dekarbo und termios erbringt das Unternehmen Handwerks-, Sanierungs- und Dekarbonisierungsleistungen selbst.

Termine

Datum	Ereignis
12.11.2026	Veröffentlichung der Quartalsmitteilung zum dritten Quartal 2026
13.11.2026	Kepler Cheuvreux Pan-European Real Estate Conference, London
24.11.2026	Deutsches Eigenkapitalforum, Frankfurt
02.12.2026	UBS Global Real Estate Conference, London

Fazit

Die Halbjahreszahlen zeigen ein operativ stabiles Vermietungsgeschäft: Nettokaltmiete plus 3,4 Prozent, Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche plus 3,7 Prozent, Leerstand auf 2,3 Prozent gesunken, bereinigtes EBITDA plus 2,3 Prozent, EPRA NTA je Aktie plus 1,4 Prozent auf 139,04 Euro und ein von 46,8 auf 45,5 Prozent reduzierter Verschuldungsgrad. Unterhalb der EBITDA-Linie kehrt sich das Bild: FFO I minus 4,4 Prozent, FFO I je Aktie minus 5,9 Prozent, AFFO minus 12,7 Prozent, AFFO je Aktie minus 14,1 Prozent. Im selben Zeitraum stieg der durchschnittliche Finanzierungszins von 1,54 auf 1,82 Prozent und die Investitionen von 184,4 auf 202 Millionen Euro.

Die erste offene Frage ist, ob die AFFO-Prognose erreichbar bleibt. Nach 110,5 Millionen Euro im ersten Halbjahr erfordert die Spanne von 220 bis 240 Millionen Euro im zweiten Halbjahr zwischen 109,5 und 129,5 Millionen Euro. Weil die Dividende bei 100 Prozent des AFFO liegt, hängt die Ausschüttungsfähigkeit unmittelbar daran.

Die zweite offene Frage betrifft die Refinanzierung. Der durchschnittliche Zinssatz von 1,82 Prozent stammt aus einem Altbestand mit 5,7 Jahren Restlaufzeit. Zum 31. März 2026 waren 1.871,3 Millionen Euro innerhalb eines Jahres fällig, und LEG spricht von laufender proaktiver Refinanzierung für 2027. Zu welchen Konditionen diese Mittel ersetzt werden und was das für den FFO I ab 2027 bedeutet, hat das Unternehmen nicht beziffert. Und drittens: Die Aktiendividende hat die Aktienzahl um 1,7 Prozent erhöht und 63,1 Millionen Euro im Unternehmen gehalten. Bleibt dieses Instrument Teil der Dividendenpolitik, und wie wirkt es auf die Kennzahlen je Aktie? Die Quartalsmitteilung am 12. November 2026 ist der nächste Datenpunkt.

Fragen und Antworten

In welchem Index ist die LEG Immobilien Aktie gelistet?

LEG Immobilien ist im MDAX notiert, zusätzlich unter anderem im FTSE EPRA/NAREIT, im STOXX Europe 600 und im DAX 50 ESG. Die ISIN lautet DE000LEG1110, die WKN LEG111.

Was bedeuten FFO I und AFFO?

FFO I steht für Funds from Operations und misst den operativen Cashflow eines Immobilienunternehmens ohne Bewertungseffekte. AFFO ist die um Instandhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen bereinigte Größe. Bei LEG ist der AFFO besonders wichtig, weil die Dividende bei 100 Prozent dieser Kennzahl liegt.

Wie viel Dividende zahlt LEG Immobilien?

Für das Geschäftsjahr 2025 waren es 2,92 Euro je Aktie, insgesamt 220,7 Millionen Euro – eine vollständige Ausschüttung des AFFO und ein Plus von acht Prozent. Die Dividende wurde wahlweise in bar oder in Aktien angeboten; rund 28,6 Prozent entschieden sich für Aktien.

Warum sind FFO und AFFO gesunken, obwohl die Mieten stiegen?

Weil zwischen EBITDA und FFO die Finanzierungskosten liegen. Der durchschnittliche Finanzierungszins stieg binnen zwölf Monaten von 1,54 auf 1,82 Prozent. Beim AFFO kommt hinzu, dass die Investitionen von 184,4 auf 202 Millionen Euro zunahmen, also um rund zehn Prozent.

Wo liegen die Wohnungen von LEG?

Rund 79 Prozent des Bestands, etwa 135.800 Einheiten, liegen in Nordrhein-Westfalen, wo sich LEG als Marktführer bezeichnet. Die übrigen rund 35.000 Einheiten verteilen sich auf Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Bremen, Hessen und Rheinland-Pfalz.

Was ist der EPRA NTA?

Der EPRA Net Tangible Assets ist der nach Branchenstandard berechnete Substanzwert je Aktie. Bei LEG lag er zum 30. Juni 2026 bei 139,04 Euro je Aktie nach 137,14 Euro zum Jahresende 2025. Er dient als Vergleichsgröße zum Börsenkurs.

Quellen

• LEG Immobilien SE: Halbjahresfinanzbericht 2026
• LEG Immobilien SE: Präsentation zum zweiten Quartal 2026 mit Portfolio- und Marktdaten
• LEG Immobilien SE: Geschäftsbericht 2025
• LEG Immobilien SE: Finanzkalender
• LEG Immobilien SE Investor Relations: Mitteilungen zu Halbjahr 2026 und Aktiendividende

Stand der Daten: 14. Oktober 2026. Dieser Beitrag ist eine Einordnung öffentlich verfügbarer Unternehmensangaben und keine Anlageempfehlung.