Die TAG Immobilien AG aus Hamburg unterscheidet sich von anderen deutschen Wohnungskonzernen in zwei Punkten. Erstens investiert sie in Deutschland bewusst nicht in Metropolen, sondern in Nord- und Ostdeutschland sowie in Nordrhein-Westfalen, bevorzugt in mittelgroßen Städten. Zweitens betreibt sie in Polen zusätzlich ein Projektentwicklungsgeschäft, das Wohnungen baut und verkauft statt vermietet.

Zum 30. Juni 2026 umfasste das Portfolio 84.073 Einheiten in Deutschland und 9.119 fertiggestellte Mietwohnungen in Polen – letztere mehr als verdoppelt durch einen Zukauf im Mai 2026. Operativ zeigt das Halbjahr durchgängig Zuwächse, das Konzernergebnis fiel dagegen um 24,2 Prozent.

Dieses Portrait erklärt beide Standbeine, ordnet die für Immobilienaktien maßgeblichen Kennzahlen ein und zeigt, was der Anstieg des Verschuldungsgrads bedeutet.

Unternehmensprofil

Sitz	Hamburg
Historie	Ursprung 1882 als Eisenbahn Aktiengesellschaft Schaftlach-Gmund-Tegernsee; Neuausrichtung als börsennotierte Immobiliengesellschaft 2000; MDAX-Aufnahme 2012
Branche	Wohnimmobilien in Deutschland und Polen, dort auch Projektentwicklung und Verkauf
Mitarbeitende	1.951 (30.06.2026)
Vorstand	Doppelspitze: Martin Thiel (CFO, Co-CEO) und Claudia Hoyer (COO, Co-CEO)
ISIN	DE0008303504
WKN	830350
Index	MDAX, EPRA, DAX 50 ESG, Prime Standard
Geschäftsjahr	1. Januar bis 31. Dezember
Kapital	Grundkapital 190.328.340 Euro, 190,3 Mio. Aktien; Marktkapitalisierung 2,1 Mrd. Euro (30.09.2026)
Aktionäre	Streubesitz nahezu 100 Prozent; 58.564 eigene Aktien
Ratings	Moody’s Baa2 mit stabilem Ausblick, S&P BBB mit stabilem Ausblick

Kursverlauf

Der Chart zeigt den Wochenverlauf der fünf Jahre. Kursdaten über TradingView.

Das Geschäftsmodell

In Deutschland betreibt TAG reine Bestandsvermietung: 84.073 Einheiten mit 5.041.669 Quadratmetern Fläche und einem Immobilienvolumen von 5.506,9 Millionen Euro zum 30. Juni 2026. Der geografische Schwerpunkt liegt in Nord- und Ostdeutschland sowie in Nordrhein-Westfalen; investiert wird bevorzugt in mittelgroße Städte und das Umland von Metropolregionen. Die zehn Regionalportfolios heißen Brandenburg, Chemnitz, Dresden, Erfurt, Gera, Hamburg, Leipzig, Rhein-Ruhr, Rostock und Salzgitter. Die Nettoistmiete aus diesem Geschäft lag im Halbjahr bei 196,6 Millionen Euro.

In Polen betreibt TAG zwei Geschäfte parallel. Über Vantage in Breslau werden neu gebaute Wohnungen errichtet und erworben, um sie zu vermieten. Das Mietportfolio umfasste zum 30. Juni 2026 9.119 fertiggestellte Einheiten, darunter rund 5.300 im Mai 2026 erworbene. Die Mieteinnahmen in Polen stiegen im Halbjahr auf 18,0 Millionen Euro nach 12,3 Millionen Euro; die laufende Rendite für länger als ein Jahr gehaltene Einheiten beträgt 6,3 Prozent – deutlich mehr als in Deutschland üblich.

Über ROBYG in Warschau baut und verkauft TAG Neubauwohnungen. Das ist ein Entwicklergeschäft mit Verkaufserlösen statt Mieterträgen und damit strukturell anders zu beurteilen als Bestandsvermietung. Im Halbjahr 2026 wurden 1.350 Wohnungen verkauft nach 1.158 im Vorjahr und 652 übergeben nach 516; die Verkaufserlöse beliefen sich auf 104,4 Millionen Euro, das bereinigte Nettoergebnis aus Verkäufen auf 18,6 Millionen Euro. Rund 6.500 Einheiten befanden sich im Bau. Die Grundstücksreserven reichen für rund 6.750 mögliche Mieteinheiten und rund 17.500 mögliche Verkaufseinheiten.

Nach dem Börsengang von ROBYG im Jahr 2026, bei dem 25 Millionen Aktien zu 34 Zloty platziert wurden, hält TAG noch 67,1 Prozent und bleibt Mehrheitsaktionär. Damit wurde ein Teil des Polen-Werts gehoben, ohne die Kontrolle abzugeben.

Die zuletzt gemeldeten Zahlen

Die folgenden Zahlen stammen aus dem Halbjahresbericht vom 11. August 2026. Bei Immobilienunternehmen zählen die Kennzahlen FFO I für den operativen Cashflow aus der Vermietung, FFO II einschließlich Verkaufsergebnissen, EPRA NTA für den Substanzwert je Aktie und LTV für den Verschuldungsgrad.

Kennzahl	H1 2026	H1 2025	Veränderung
Nettoistmiete (Mio. Euro)	196,6	184,2	+6,7 %
Net rental income	158,3	151,6	+4,4 %
Bereinigtes EBITDA	156,1	146,2	+6,8 %
FFO I	100,2	91,6	+9 %
FFO I je Aktie	0,53 Euro	0,52 Euro	+1,9 %
FFO II	118,6	107,3	+11 %
FFO II je Aktie	0,63 Euro	0,61 Euro	+3,3 %
Bereinigtes Nettoergebnis Verkäufe Polen	18,6	16,6	+12,0 %
Konzernergebnis	114,5	151,1	−24,2 %
Ergebnis je Aktie	0,58 Euro	0,86 Euro	−32,6 %
EPRA NTA je Aktie (30.06.2026)	21,38 Euro	20,98 Euro (31.12.2025)	+1,9 %
LTV	45,4 %	41,0 % (31.12.2025)	+4,4 Punkte

Zum Portfolio: Der Leerstand in Deutschland stieg im Gesamtportfolio von 3,5 auf 4,2 Prozent, bei Wohnungen von 3,2 auf 3,8 Prozent; in Polen von 4,8 auf 5,4 Prozent. Das Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche lag in Deutschland bei 2,9 Prozent nach 2,6 Prozent, einschließlich Leerstandsabbau bei 3,0 Prozent; in Polen bei 2,4 Prozent. Die Zahl der Einheiten in Deutschland stieg um 569 auf 84.073, in Polen von 3.526 auf 9.119 fertiggestellte Mietwohnungen. Der Rückgang des Konzernergebnisses um 36,6 Millionen Euro geht laut Unternehmen im Wesentlichen auf geringere Bewertungsgewinne zurück – nicht auf das operative Geschäft, das in allen Ertragskennzahlen zulegte. Der Anstieg des Verschuldungsgrads von 41,0 auf 45,4 Prozent hängt mit der Übernahme von rund 5.300 polnischen Mietwohnungen im Mai 2026 zusammen. Zur Finanzierung: durchschnittlicher Zinssatz 2,7 Prozent, volumengewichtete durchschnittliche Restlaufzeit 4,2 Jahre, Festzinsanteil der Finanzverbindlichkeiten 94,6 Prozent. Das Management erwartet, dass 2026 fällige Darlehen verlängert oder zurückgeführt werden.

Prognose für das laufende Geschäftsjahr

Für 2026 blieben die Prognosebandbreiten unverändert, die Erwartung innerhalb der Bandbreite wurde aber konkretisiert. Der FFO I soll 187 bis 197 Millionen Euro oder 0,99 bis 1,04 Euro je Aktie betragen – TAG erwartet nun das obere Ende dieser Spanne, begründet mit dem erfolgreichen ersten Halbjahr und dem später als geplant erfolgten Abschluss der polnischen Akquisition.

Das bereinigte Nettoergebnis aus Verkäufen in Polen soll 92 bis 98 Millionen Euro erreichen, der FFO II 279 bis 295 Millionen Euro oder 1,48 bis 1,56 Euro je Aktie.

Wichtig für die Einordnung: Nach 18,6 Millionen Euro Verkaufsergebnis im ersten Halbjahr unterstellt die Jahresprognose von 92 bis 98 Millionen Euro eine starke Konzentration auf die zweite Jahreshälfte. TAG verweist dabei auf die Übergabezeitpunkte – von 1.350 verkauften Einheiten wurden bislang 652 übergeben, und erst die Übergabe löst die Erlösbuchung aus.

Dividende

Für das Geschäftsjahr 2025 wurden 0,40 Euro je Aktie ausgeschüttet, was rund 40 Prozent des FFO I entspricht. Inhaber von 25,6 Prozent der dividendenberechtigten Aktien wählten dabei die Aktiendividende statt der Barausschüttung.

Für das Geschäftsjahr 2026 plant TAG, die Ausschüttungsquote auf 50 Prozent des FFO I anzuheben. Bei einer FFO-I-Prognose von 187 bis 197 Millionen Euro entspräche das rechnerisch rund 94 bis 99 Millionen Euro Ausschüttungsvolumen. Eine Dividende je Aktie für 2026 hat das Unternehmen noch nicht beziffert.

Was das Geschäft antreibt

• Mietwachstum Deutschland: 2,9 Prozent auf vergleichbarer Fläche nach 2,6 Prozent, einschließlich Leerstandsabbau 3,0 Prozent, bei 84.073 Einheiten und über fünf Millionen Quadratmetern Fläche.
• Polen-Vermietung als Wachstumsmotor: Das Mietportfolio wuchs von 3.526 auf 9.119 fertiggestellte Einheiten, die Mieteinnahmen von 12,3 auf 18,0 Millionen Euro. Die laufende Rendite für länger gehaltene Einheiten liegt mit 6,3 Prozent deutlich über deutschen Niveaus.
• Polen-Verkäufe: 1.350 verkaufte Wohnungen nach 1.158, 652 Übergaben nach 516, Verkaufserlöse von 104,4 Millionen Euro nach 83,9 Millionen Euro. Rund 6.500 Einheiten sind im Bau, die Grundstücksreserven reichen für rund 17.500 weitere Verkaufseinheiten.
• Niedrige Finanzierungskosten mit langer Bindung: Durchschnittszins 2,7 Prozent, Restlaufzeit 4,2 Jahre, Festzinsanteil 94,6 Prozent – das begrenzt kurzfristige Zinsrisiken deutlich.
• Der ROBYG-Börsengang: Platzierung von 25 Millionen Aktien zu 34 Zloty; TAG bleibt mit 67,1 Prozent Mehrheitsaktionär.
• Gegenläufig: steigender Leerstand und höhere Verschuldung. Der Leerstand in Deutschland stieg auf 4,2 Prozent nach 3,5 Prozent, in Polen auf 5,4 nach 4,8 Prozent; der Verschuldungsgrad auf 45,4 nach 41,0 Prozent.

Welche Risiken das Unternehmen selbst nennt

• Künftige Markt- und Konjunkturbedingungen als übergeordnetes Risiko.
• Verhalten anderer Marktteilnehmer, also Wettbewerbs- und Marktverhaltensrisiken.
• Integration erworbener Unternehmen und Realisierung von Synergien – angesichts der Übernahme von rund 5.300 polnischen Mieteinheiten im Mai 2026 unmittelbar relevant.
• Steuergesetzgebung des Staates als regulatorisches Risiko – bei einem Geschäft in zwei Ländern doppelt zu beachten.
• Volatileres Finanzierungsumfeld: TAG weist darauf hin, dass das Finanzierungsumfeld zuletzt wieder volatiler geworden ist. Der hohe Festzinsanteil von 94,6 Prozent und die Restlaufzeit von 4,2 Jahren dämpfen diesen Effekt allerdings kurzfristig.
• Abhängigkeit vom polnischen Verkaufsgeschäft: Nicht als Einzelrisiko gelistet, aber strukturell bedeutsam, weil 92 bis 98 Millionen Euro der Jahresprognose aus Verkaufsergebnissen stammen sollen, die konjunktur- und abverkaufsabhängig sind. Das Unternehmen erklärt, dass aus den genannten Risiken keine bestandsgefährdenden Entwicklungen abgeleitet werden.

Wettbewerb

TAG nennt in den eigenen Unterlagen keine Wettbewerber namentlich. Die Positionierung erfolgt über die Portfoliostrategie: Anders als auf Metropolen fokussierte Wohnungskonzerne investiert TAG in Deutschland bewusst in Nord- und Ostdeutschland sowie Nordrhein-Westfalen, bevorzugt in mittelgroßen Städten und im Umland von Metropolregionen. Die zehn Regionalportfolios spiegeln diesen Ansatz. Das Argument dahinter ist renditeorientiert: niedrigere Einstiegspreise und höhere laufende Renditen gegenüber A-Lagen, bei gleichzeitig höherer Abhängigkeit von regionaler Nachfrage – entsprechend sichtbar im Leerstand von 4,2 Prozent im deutschen Gesamtportfolio.

Das zweite Positionierungselement ist Polen. Mit Vantage im Mietsegment und ROBYG im Entwicklungs- und Verkaufsgeschäft ist TAG dort sowohl Bestandshalter als auch Projektentwickler. Diese Kombination unterscheidet das Unternehmen strukturell von rein bestandshaltenden deutschen Wohnungsgesellschaften: Das Polen-Geschäft liefert mit 18,6 Millionen Euro bereinigtem Verkaufsergebnis im Halbjahr und einer Jahresprognose von 92 bis 98 Millionen Euro einen Ergebnisbeitrag, der nicht aus Mieten stammt – und der entsprechend konjunktur- und abverkaufsabhängig ist. Die laufende Rendite im polnischen Mietbestand von 6,3 Prozent liegt deutlich über deutschen Vergleichsniveaus.

Termine

Datum	Ereignis
10.11.2026	Veröffentlichung der Zwischenmitteilung zum dritten Quartal 2026
12.11.2026	Kepler Cheuvreux Pan-European Real Estate Conference, London
26.11.2026	Deutsches Eigenkapitalforum, Frankfurt
01.12.2026	UBS Global Real Estate CEO/CFO Conference, London

Fazit

Operativ zeigt das erste Halbjahr 2026 durchgängig Zuwächse: Nettoistmiete plus 6,7 Prozent, Net rental income plus 4,4 Prozent, bereinigtes EBITDA plus 6,8 Prozent, FFO I plus neun Prozent, FFO II plus elf Prozent. Der EPRA NTA je Aktie stieg von 20,98 auf 21,38 Euro. TAG erwartet für 2026 das obere Ende der FFO-I-Prognose von 187 bis 197 Millionen Euro und plant, die Ausschüttungsquote von rund 40 auf 50 Prozent des FFO I zu erhöhen.

Das Konzernergebnis fiel dagegen um 24,2 Prozent auf 114,5 Millionen Euro und das Ergebnis je Aktie von 0,86 auf 0,58 Euro – laut Unternehmen wegen geringerer Bewertungsgewinne, also nicht aus operativen Gründen. Der Verschuldungsgrad stieg von 41,0 auf 45,4 Prozent, der Leerstand in Deutschland von 3,5 auf 4,2 Prozent und in Polen von 4,8 auf 5,4 Prozent. Das polnische Mietportfolio hat sich mit dem Zukauf von rund 5.300 Einheiten im Mai 2026 von 3.526 auf 9.119 Einheiten mehr als verdoppelt.

Drei Fragen bleiben offen. Ist der Anstieg des Leerstands in Deutschland auf 4,2 Prozent ein temporärer Effekt, etwa aus Modernisierungen und Zugängen, oder ein Nachfragesignal in den Regionalmärkten? Bildet sich der Verschuldungsgrad von 45,4 Prozent nach der Integration des polnischen Zukaufs wieder zurück, und auf welches Zielniveau? Und wie stabil ist der Ergebnisbeitrag aus dem polnischen Verkaufsgeschäft, dessen Jahresprognose von 92 bis 98 Millionen Euro nach 18,6 Millionen Euro im ersten Halbjahr eine deutliche Konzentration auf die zweite Jahreshälfte unterstellt? TAG verweist dabei selbst auf die Übergabezeitpunkte. Die Zwischenmitteilung am 10. November 2026 ist der nächste Datenpunkt.

Fragen und Antworten

In welchem Index ist die TAG Immobilien Aktie gelistet?

TAG Immobilien ist seit 2012 im MDAX notiert, zusätzlich unter anderem im EPRA-Index und im DAX 50 ESG. Die ISIN lautet DE0008303504, die WKN 830350. Insgesamt sind 190,3 Millionen Aktien ausgegeben.

Was unterscheidet TAG von anderen Wohnungskonzernen?

Zwei Dinge. Erstens die Standortwahl: TAG investiert in Deutschland bewusst nicht in Metropolen, sondern in Nord- und Ostdeutschland sowie Nordrhein-Westfalen, bevorzugt in mittelgroßen Städten. Zweitens das Polen-Geschäft, das neben Vermietung über Vantage auch Projektentwicklung und Verkauf über ROBYG umfasst.

Wie viel Dividende zahlt TAG Immobilien?

Für das Geschäftsjahr 2025 waren es 0,40 Euro je Aktie, rund 40 Prozent des FFO I. Für 2026 plant TAG, die Ausschüttungsquote auf 50 Prozent des FFO I anzuheben; eine Dividende je Aktie ist dafür noch nicht beziffert. Bei der Ausschüttung für 2025 wählten 25,6 Prozent der Aktionäre die Aktiendividende.

Warum ist der Gewinn gefallen, obwohl die Mieten stiegen?

Wegen geringerer Bewertungsgewinne. Das Konzernergebnis fiel um 24,2 Prozent auf 114,5 Millionen Euro, während alle operativen Kennzahlen zulegten – Nettoistmiete um 6,7 Prozent, FFO I um neun Prozent. Bei Immobilienunternehmen schwankt das ausgewiesene Ergebnis stark mit den Portfoliobewertungen.

Was ist ROBYG?

Ein polnischer Wohnungsentwickler, an dem TAG nach dem Börsengang 2026 noch 67,1 Prozent hält. ROBYG baut und verkauft Neubauwohnungen in Warschau und anderen polnischen Städten. Im ersten Halbjahr 2026 wurden 1.350 Wohnungen verkauft und 652 übergeben, bei Verkaufserlösen von 104,4 Millionen Euro.

Wie hoch ist die Verschuldung von TAG?

Der Verschuldungsgrad lag zum 30. Juni 2026 bei 45,4 Prozent, nach 41,0 Prozent zum Jahresende 2025. Der Anstieg hängt mit der Übernahme von rund 5.300 polnischen Mietwohnungen im Mai 2026 zusammen. Der durchschnittliche Zinssatz beträgt 2,7 Prozent bei 4,2 Jahren Restlaufzeit und einem Festzinsanteil von 94,6 Prozent.

Quellen

• TAG Immobilien AG: Halbjahresbericht 2026
• TAG Immobilien AG: Zwischenmitteilung zum ersten Quartal 2026
• TAG Immobilien AG: Aktien-Basisdaten mit ISIN, WKN und Indizes
• TAG Immobilien AG: Finanzkalender
• TAG Immobilien AG: Unternehmenshistorie

Stand der Daten: 14. Oktober 2026. Dieser Beitrag ist eine Einordnung öffentlich verfügbarer Unternehmensangaben und keine Anlageempfehlung.