Grand City Properties ist ein Wohnungsvermieter mit Value-add-Ansatz: Das Unternehmen kauft Bestände in Ballungsräumen, modernisiert und repositioniert sie, hebt die Mieten im Rahmen des Marktes und verkauft selektiv. Zum 30.06.2026 gehörten 61.189 Einheiten im Wert von 9,2 Mrd. Euro zum Portfolio, überwiegend in Deutschland, dazu rund 4.000 Einheiten in London.

Das erste Halbjahr 2026 liefert ein Lehrstück darüber, warum man Immobilienaktien nicht am Gewinn misst: Das Periodenergebnis brach um 39 Prozent ein, der operative Mittelzufluss FFO I aber nur um 4 Prozent. Dazu kommen zwei Themen, die Anleger kennen sollten: eine teurere Refinanzierung und ein Großaktionär mit 83 Prozent.

Unternehmensprofil

Sitz	37, Boulevard Joseph II, L-1840 Luxemburg
Rechtsform	Société Anonyme nach luxemburgischem Recht
Gründung	16.12.2011 in Luxemburg. Erstnotiz im zweiten Quartal 2012, erste Eigenkapitalplatzierung am 19.07.2012 zu 2,75 Euro
Branche	Wohnimmobilien in dichtbesiedelten Lagen in Deutschland und London. Dazu Seniorenwohnen mit 6,0 Prozent der Mieterlöse, Kurzzeit- und Serviced Apartments mit 1,8 Prozent, Londoner Objekte mit sozialer Vermietung und Wohngemeinschaften mit 9 Prozent sowie eine Beteiligung am Turnaround-Capital-Fonds gemeinsam mit Aroundtown
Mitarbeiter	771 Vollzeitäquivalente nach der Halbjahrespräsentation 2026
Vorstandsvorsitz	Refael Zamir als CEO, Idan Hadad als Finanzvorstand
Verwaltungsratsvorsitz	Christian Windfuhr. Weitere Mitglieder: Simone Runge-Brandner, Markus Leininger, Monica Porfilio und Scot Wardlaw
ISIN	LU0775917882
Index	SDAX, dazu FTSE EPRA/NAREIT in mehreren Varianten und GPR 250
Geschäftsjahr	01.01. bis 31.12.
Aktienzahl	176.187.899 Aktien zu 0,10 Euro Nominalwert, Grundkapital 17.618.789,90 Euro. Ohne ruhende Stimmrechte waren es zum 30.06.2026 176.125.646 Aktien
Aktionärsstruktur	Aroundtown SA über die Edolaxia Group 83 Prozent, Sonstige 17 Prozent, Stand Juni 2026. Zum Zeitpunkt der Abwicklung des Umtauschangebots am 23.04.2026 nennt der Halbjahresbericht rund 81,5 Prozent
Portfolio	61.189 Einheiten im Wert von 9.201 Mio. Euro zum 30.06.2026

Kursverlauf

Der Chart zeigt den Wochenverlauf der fünf Jahre. Kursdaten über TradingView.

Das Geschäftsmodell

Verdient wird primär an der Miete. Im ersten Halbjahr 2026 standen 309,3 Mio. Euro Umsatz 131,0 Mio. Euro Betriebskosten gegenüber, woraus ein Nettomietergebnis von 219,3 Mio. Euro resultierte. Als Steuerungsgröße nutzt das Unternehmen den FFO I, der im Halbjahr bei 91,5 Mio. Euro beziehungsweise 0,52 Euro je Aktie lag.

Regional verteilt sich das Portfolio nach Wert so: Berlin 2.044 Mio. Euro mit 8.433 Einheiten, London 1.920 Mio. Euro mit 4.026 Einheiten, Nordrhein-Westfalen 1.735 Mio. Euro mit 15.179 Einheiten, Dresden, Leipzig und Halle 1.359 Mio. Euro mit 15.366 Einheiten, Sonstige 940 Mio. Euro mit 10.547 Einheiten, Hamburg und Bremen 368 Mio. Euro mit 3.434 Einheiten, die Region Mannheim, Karlsruhe, Frankfurt und Mainz 361 Mio. Euro mit 2.722 Einheiten, Nürnberg, Fürth und München 312 Mio. Euro mit 1.482 Einheiten sowie Entwicklungsrechte über 162 Mio. Euro.

Bemerkenswert ist das Verhältnis von Wert zu Einheiten. London steht für 21 Prozent des Portfoliowerts, aber nur für 6,6 Prozent der Einheiten. Dort liegen die teuren Objekte, während Nordrhein-Westfalen sowie Dresden, Leipzig und Halle zusammen 50 Prozent der Einheiten, aber nur 34 Prozent des Werts stellen. Von der annualisierten Nettomiete von 442 Mio. Euro entfallen 24 Prozent auf London, 20 Prozent auf Nordrhein-Westfalen, 17 Prozent auf Berlin und 15 Prozent auf Dresden, Leipzig und Halle.

Operativ lag die Durchschnittsmiete bei 9,8 Euro je Quadratmeter nach 9,7 Euro zum Jahresende, das Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche bei 3,3 Prozent nach 3,5 Prozent im Vorjahr und die Leerstandsquote bei 3,7 Prozent nach 3,6 Prozent.

Finanzierungsseitig arbeitet das Unternehmen mit Investment-Grade-Ratings: S&P mit BBB und stabilem Ausblick, bestätigt im Dezember 2025, sowie Moody’s mit Baa1 und stabilem Ausblick als unbeauftragtes Rating. Die Fremdkapitalkosten lagen bei 2,1 Prozent, die Absicherungsquote bei 95 Prozent und die durchschnittliche Restlaufzeit der Verschuldung bei 3,8 Jahren.

Die zuletzt gemeldeten Zahlen

Zuletzt berichtete Periode ist das erste Halbjahr 2026, veröffentlicht am 12.08.2026. Bei Wohnimmobilienunternehmen ist der FFO I die aussagekräftigste Ergebnisgröße, weil er Bewertungseffekte herausrechnet.

Kennzahl	H1 2026	H1 2025	Veränderung
Umsatz aus Miete und Betriebskosten	309,3 Mio. Euro	298,8 Mio. Euro	plus 4 %
Nettomietergebnis	219,3 Mio. Euro	212,8 Mio. Euro	plus 3 %
Bereinigtes EBITDA	174,3 Mio. Euro	168,9 Mio. Euro	plus 3 %
FFO I	91,5 Mio. Euro	94,8 Mio. Euro	minus 4 %
FFO I je Aktie	0,52 Euro	0,54 Euro	minus 4 %
Periodenergebnis	129,0 Mio. Euro	209,9 Mio. Euro	minus 39 %
Ergebnis je Aktie	0,49 Euro	0,92 Euro	minus 47 %
Finanzaufwand	36,9 Mio. Euro	31,2 Mio. Euro	plus 18 %
Zinsdeckungsgrad	4,7x	5,4x	minus 0,7x

Die Bilanzkennzahlen zum 30.06.2026 im Vergleich zum Jahresende 2025: EPRA NTA je Aktie 25,8 nach 25,6 Euro, EPRA NTA insgesamt 4.556 nach 4.514 Mio. Euro, Loan-to-Value 33 nach 31 Prozent, EPRA LTV 45 nach 44 Prozent, Verschuldungsgrad bezogen auf das EBITDA 8,7x nach 8,2x, Portfoliowert 9.201 nach 8.941 Mio. Euro, Einheiten 61.189 nach 59.650 und liquide Mittel 1.365 nach 1.623 Mio. Euro. Der Ergebnisrückgang um 39 Prozent erklärt sich im Wesentlichen aus Neubewertungs- und Veräußerungsgewinnen von 56,0 Mio. Euro gegenüber 153,8 Mio. Euro im Vorjahreshalbjahr, nach einer vollständigen Portfolioneubewertung. Der Veräußerungsgewinn über Buchwert betrug 3,5 Mio. Euro, was einer Prämie von 13 Prozent entspricht, das Ergebnis aus Immobilienverkäufen 7,8 Mio. Euro. Hinzu kam ein latenter Steueraufwand von 13,4 Mio. Euro, überwiegend im Zusammenhang mit den Neubewertungsgewinnen. Auf der Finanzierungsseite wurden 600 Mio. Euro unbefristete Anleihen zu 5,25 Prozent begeben und 603 Mio. Euro mit einem Kupon von 1,5 Prozent zurückgezahlt. Dieser Kostenaufschlag erklärt einen erheblichen Teil des um 18 Prozent gestiegenen Finanzaufwands. Die Dividende von rund 52,8 Mio. Euro war zum Stichtag bereits als Verbindlichkeit erfasst.

Prognose für das laufende Geschäftsjahr

Für das Geschäftsjahr 2026 erwartet Grand City Properties einen FFO I von 175 bis 185 Mio. Euro beziehungsweise 0,99 bis 1,05 Euro je Aktie, eine Dividende von 0,50 bis 0,53 Euro je Aktie vorbehaltlich der Zustimmung der Hauptversammlung, ein Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche von rund 3,5 Prozent und einen Loan-to-Value unter 45 Prozent. Am 12.08.2026 wurde diese Prognose bestätigt.

Die Erstprognose stammt vom 04.03.2026 mit den Jahreszahlen 2025 und nannte bereits die heutige FFO-Spanne. Eine Dividendenempfehlung für 2025 war zu diesem Zeitpunkt ausdrücklich noch nicht getroffen.

Am 11.05.2026 folgte eine Ad-hoc-Mitteilung mit dem Dividendenvorschlag und einer aktualisierten Dividendenpolitik: ab dem Geschäftsjahr 2026 eine Ausschüttung von 50 Prozent des FFO I je Aktie, abhängig von den Marktbedingungen. Am 12.05.2026 und erneut am 12.08.2026 wurde die Prognose bestätigt.

Die FFO-Spanne selbst wurde 2026 nicht geändert. Zur Einordnung: Nach 91,5 Mio. Euro im ersten Halbjahr muss das zweite Halbjahr deutlich darüber liegen, damit die Spanne erreicht wird.

Dividende

Für das Geschäftsjahr 2025 wurden 0,30 Euro je Aktie gezahlt, mit dem 25.06.2026 als Ex-Tag und dem 06.07.2026 als Zahltag. Die Gesamtausschüttung betrug rund 52,8 Mio. Euro. Das Unternehmen bezeichnet dies als erste Dividendenempfehlung seit der für das Geschäftsjahr 2021.

Die Historie dokumentiert Grand City Properties selbst, und sie enthält eine dreijährige Lücke: Für 2024 wurde die Dividende am 13.05.2025 ausgesetzt, für 2023 am 12.03.2024 und für 2022 am 16.03.2023. Davor lagen die Zahlungen bei 0,83 Euro für 2021, 0,82 Euro für 2020, 0,82 Euro für 2019, 0,77 Euro für 2018, 0,73 Euro für 2017, 0,68 Euro für 2016, 0,25 Euro für 2015 und 0,20 Euro für 2014.

Bei der Dividendenpolitik gibt es einen ungeklärten Punkt: Die Ad-hoc-Mitteilung vom 11.05.2026 und die Halbjahrespräsentation nennen 50 Prozent des FFO I je Aktie ab dem Geschäftsjahr 2026. Der Geschäftsbericht 2025 nennt dagegen weiterhin 75 Prozent. Die Prognose für 2026 mit 0,50 bis 0,53 Euro Dividende bei 0,99 bis 1,05 Euro FFO I je Aktie entspricht rechnerisch rund 50 Prozent. Die 75-Prozent-Angabe dürfte damit die ältere Fassung sein; aufgelöst hat das Unternehmen den Widerspruch nicht.

Was das Geschäft antreibt

• Mietwachstum: 3,3 Prozent auf vergleichbarer Fläche im ersten Halbjahr nach 3,5 Prozent im Vorjahr, die Durchschnittsmiete stieg von 9,7 auf 9,8 Euro je Quadratmeter. Für 2026 sind rund 3,5 Prozent geplant.
• Niedriger Leerstand: 3,7 Prozent zum 30.06.2026. Im Geschäftsbericht 2025 wurden 3,6 Prozent als historisches Tief bezeichnet.
• Portfoliowachstum: von 59.650 auf 61.189 Einheiten, der Wert stieg von 8.941 auf 9.201 Mio. Euro.
• Die Londoner Objekte als Wertträger: 21 Prozent des Portfoliowerts und 24 Prozent der annualisierten Nettomiete bei nur 4.026 von 61.189 Einheiten.
• Die Finanzierungsqualität: Investment-Grade-Ratings von S&P und Moody’s, Fremdkapitalkosten von 2,1 Prozent, 95 Prozent Absicherungsquote, 3,8 Jahre durchschnittliche Restlaufzeit und 1.365 Mio. Euro Liquidität.
• Verkäufe über Buchwert: Der Veräußerungsgewinn von 3,5 Mio. Euro entspricht einer Prämie von 13 Prozent auf die Nettobuchwerte. Das ist ein Hinweis darauf, dass die Bilanzwerte nicht zu hoch angesetzt sind.

Welche Risiken das Unternehmen selbst nennt

• Vorab: Eine numerische Risikoklassifizierung veröffentlicht Grand City Properties nicht. Der Geschäftsbericht 2025 beschreibt das Verfahren: Risiken werden in die Dimensionen strategisch, operativ, finanziell, rechtlich und regulatorisch sowie ESG gegliedert, nach finanzieller und nichtfinanzieller Auswirkung sowie nach Eintrittswahrscheinlichkeit bewertet und in einer Heat Map verortet. Risiken hoher Kritikalität erfordern spezifische Maßnahmen. Die Heat Map selbst und die Skalen sind nicht veröffentlicht.
• Das Reputationsrisiko stuft das Unternehmen ausdrücklich als signifikantes Risiko ein und adressiert es über das Compliance-Rahmenwerk. Das ist die einzige ausdrückliche Einstufung, die veröffentlicht wird.
• Regulatorische und ESG-Risiken: die Auswirkungen der EU-Gebäuderichtlinie auf Objekte hoher Priorität, konkret Gebäude mit den Energieausweis-Klassen F, G und H. Der Verwaltungsrat hat das 2025 geprüft.
• Transitionsrisiken: energetische Verbesserungsstrategien für die Objekte hoher Priorität, abgestimmt auf den eigenen Transformationsplan.
• Physische Klimarisiken: Für die Portfolios in Deutschland und Großbritannien laufen Klimarisikobewertungen.
• Als aufkommende Risiken nennt das Unternehmen Klima-Transitionsrisiken, die es über laufende Umfeldbeobachtung identifiziert.
• Missmanagement, Bestechung, Korruption und Verstöße gegen ESG-Vorgaben werden ausdrücklich als Risiken genannt, deren Verhinderung Verwaltungsrat und ESG-Komitee anstreben.

Wettbewerb

Grand City Properties nennt keine Wettbewerber als solche. In der Ratingmatrix der Halbjahrespräsentation erscheinen zwar Vonovia, Deutsche Wohnen, Covivio, Aroundtown, Heimstaden und TAG, aber ausdrücklich als Vergleichsgruppe für Ratings, nicht als benannte Wettbewerber. Diese Unterscheidung ist wichtig und sollte beim Lesen solcher Übersichten beachtet werden.

Zur eigenen Marktposition argumentiert das Unternehmen mit Skaleneffekten, einer starken Verhandlungsposition und einer zentralisierten Managementplattform. Das Berliner Portfolio bezeichnet es als bestes seiner Klasse, das Gesamtportfolio als ausgewogen und diversifiziert in attraktiven Mikrolagen. Als Ziel nennt es, Marktführer in der technologischen Entwicklung des Immobiliensektors zu werden. Als externe Bestätigungen führt es die EPRA-Auszeichnungen im neunten Jahr in Folge an, eine Platzierung in den besten neun Prozent der Branche im Corporate Sustainability Assessment von S&P Global, die Aufnahme in das Sustainability Yearbook 2026 als eines von 848 aus über 9.200 bewerteten Unternehmen, ein niedriges ESG-Risiko bei Sustainalytics und ein ISS-Rating von B minus. Die eigene Marktkapitalisierung bezifferte das Unternehmen zum 11.08.2026 mit 1,7 Mrd. Euro.

Termine

Datum	Ereignis
11.11.2026	Finanzbericht zum dritten Quartal 2026. Weitere künftige Termine enthält der veröffentlichte Finanzkalender nicht

Fazit

Operativ sieht das erste Halbjahr 2026 ruhig aus: Mieterlöse plus 4 Prozent, Nettomietergebnis plus 3 Prozent, Leerstand 3,7 Prozent, Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche 3,3 Prozent und ein leicht gestiegener EPRA NTA je Aktie von 25,8 Euro. Der Gewinneinbruch von 39 Prozent ist fast vollständig ein Bewertungseffekt. Wer ein Immobilienunternehmen nach dem FFO beurteilt, sieht minus 4 Prozent, nicht minus 39 Prozent. Die Jahresprognose von 175 bis 185 Mio. Euro FFO I verlangt allerdings ein zweites Halbjahr deutlich über den 91,5 Mio. Euro des ersten.

Die auffälligste Entwicklung liegt auf der Finanzierungsseite. Im April 2026 wurden unbefristete Anleihen über 600 Mio. Euro zu 5,25 Prozent begeben und zugleich 603 Mio. Euro mit 1,5 Prozent Kupon zurückgezahlt. Der Finanzaufwand stieg um 18 Prozent, der Zinsdeckungsgrad fiel von 5,4x auf 4,7x, der Verschuldungsgrad stieg von 8,2x auf 8,7x. Bei 95 Prozent Absicherungsquote und 3,8 Jahren durchschnittlicher Restlaufzeit ist die Frage, wie sich die Refinanzierungskosten der kommenden Jahre auf den FFO auswirken. Dazu macht das Unternehmen über die Jahresprognose hinaus keine Angabe.

Der dritte Punkt ist die Eigentümerstruktur. Aroundtown hält nach dem am 23.04.2026 abgewickelten Umtauschangebot 83 Prozent, der Streubesitz liegt bei 17 Prozent. Für Anleger heißt das: begrenzte Handelbarkeit und eine Dividendenpolitik, die faktisch ein Großaktionär mitbestimmt. Welche Folgen ein Streubesitz von 17 Prozent für die Indexzugehörigkeit hat, lassen die Unterlagen offen.

Zeitgleich mit dieser Verschiebung wurde die Dividende wieder aufgenommen: 0,30 Euro für 2025 nach drei Jahren Aussetzung, ab 2026 dann 50 Prozent des FFO I je Aktie. Dass der Geschäftsbericht 2025 daneben weiterhin 75 Prozent nennt, ist ein Widerspruch, den das Unternehmen auflösen sollte.

Positiv festzuhalten bleibt die Substanz: ein Portfolio von 9,2 Mrd. Euro mit niedrigem Leerstand, Verkäufe über Buchwert und Investment-Grade-Ratings bei beiden Agenturen. Die Risiken dieser Aktie liegen derzeit weniger im Vermietungsgeschäft als in Zinsen und Eigentümerstruktur.

Fragen und Antworten

Was macht Grand City Properties?

Das Unternehmen kauft, modernisiert und vermietet Wohnimmobilien in Ballungsräumen, überwiegend in Deutschland und in London. Zum 30.06.2026 waren es 61.189 Einheiten im Wert von 9,2 Mrd. Euro. Dazu kommen Seniorenwohnen, Serviced Apartments und selektive Verkäufe.

In welchem Index ist die Grand City Properties Aktie?

Im SDAX, dazu in mehreren FTSE EPRA/NAREIT-Indizes und im GPR 250. Die ISIN lautet LU0775917882.

Warum ist der Gewinn um 39 Prozent eingebrochen?

Wegen geringerer Neubewertungs- und Veräußerungsgewinne: 56,0 Mio. Euro gegenüber 153,8 Mio. Euro im Vorjahreshalbjahr. Das ist ein Bewertungs-, kein operativer Effekt. Der FFO I, der solche Effekte herausrechnet, sank nur um 4 Prozent.

Zahlt Grand City Properties wieder eine Dividende?

Ja. Für das Geschäftsjahr 2025 wurden 0,30 Euro je Aktie gezahlt, Zahltag war der 06.07.2026. Davor war die Dividende für die Jahre 2022, 2023 und 2024 ausgesetzt. Ab dem Geschäftsjahr 2026 sollen 50 Prozent des FFO I je Aktie ausgeschüttet werden.

Wem gehört Grand City Properties?

Aroundtown hält über die Edolaxia Group 83 Prozent, Stand Juni 2026. Der Streubesitz liegt bei 17 Prozent.

Wie teuer ist die Finanzierung?

Die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten lagen bei 2,1 Prozent, bei 95 Prozent Absicherungsquote und 3,8 Jahren Restlaufzeit. Im April 2026 wurden allerdings unbefristete Anleihen zu 5,25 Prozent begeben, um auslaufende mit 1,5 Prozent Kupon abzulösen. Der Finanzaufwand stieg dadurch um 18 Prozent.

Wann berichtet Grand City Properties das nächste Mal?

Am 11.11.2026 mit dem Finanzbericht zum dritten Quartal 2026.

Quellen

• Grand City Properties S.A., Zwischenabschluss zum ersten Halbjahr 2026
• Grand City Properties S.A., Ergebnispräsentation zum ersten Halbjahr 2026
• Grand City Properties S.A., Geschäftsbericht 2025
• Grand City Properties S.A., Investor-Relations-Seite zur Dividende mit Historie
• Grand City Properties S.A., Ad-hoc-Mitteilung vom 11.05.2026 zum Dividendenvorschlag
• Grand City Properties S.A., Corporate News vom 04.03.2026 zum Jahresergebnis 2025
• Grand City Properties S.A., Finanzkalender

Stand der Daten: 14. Oktober 2026. Dieser Beitrag ist eine Einordnung öffentlich verfügbarer Unternehmensangaben und keine Anlageempfehlung.