Forward-Darlehen: Aufschlag, Abnahmepflicht und wann es sich lohnt
Ein Forward-Darlehen sichert heute den Zins für ein Darlehen, das erst in Jahren ausgezahlt wird. Es ist damit das einzige Instrument in der privaten Baufinanzierung, mit dem sich eine Zinsentscheidung lange im Voraus festlegen lässt – gegen einen Aufschlag und gegen eine Verpflichtung, die viele unterschätzen: Das Darlehen muss abgenommen werden, auch wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind.
Wie es funktioniert
Der Vertrag wird heute geschlossen, die Auszahlung erfolgt zum vereinbarten Termin – typischerweise dann, wenn die Zinsbindung des bestehenden Darlehens endet. Zwischen Abschluss und Auszahlung liegt die Forward-Periode, die sogenannte Vorlaufzeit. Je nach Anbieter sind bis zu 60 Monate möglich, teils auch 66.
In der Vorlaufzeit fließt kein Geld und es fallen keine Zinsen an. Bereitstellungszinsen gibt es beim Forward-Darlehen in dieser Phase nicht; der Preis für die Zinssicherung steckt im Aufschlag.
Der Forward-Aufschlag
Die Bank verlangt für jeden Monat Vorlaufzeit einen Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz. Er liegt je nach Marktlage und Anbieter meist zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten je Monat. Oft sind die ersten sechs bis zwölf Monate aufschlagsfrei.
| Vorlaufzeit | Aufschlag bei 0,02 Prozentpunkten je Monat | Zins bei 3,50 Prozent Ausgangsniveau |
|---|---|---|
| 12 Monate | 0,24 Prozentpunkte | 3,74 Prozent |
| 24 Monate | 0,48 Prozentpunkte | 3,98 Prozent |
| 36 Monate | 0,72 Prozentpunkte | 4,22 Prozent |
| 48 Monate | 0,96 Prozentpunkte | 4,46 Prozent |
| 60 Monate | 1,20 Prozentpunkte | 4,70 Prozent |
Die Tabelle ist ein Rechenbeispiel mit einem mittleren Aufschlagssatz, kein Angebot. Entscheidend ist die Logik dahinter: Der Aufschlag wächst linear mit der Wartezeit. Bei fünf Jahren Vorlauf zahlt man über die gesamte neue Zinsbindung einen gut einen Prozentpunkt höheren Zins – das ist der Preis der Sicherheit.
Die Abnahmepflicht
Dies ist der Punkt, an dem Forward-Darlehen von einer Versicherung abweichen. Der Vertrag ist beidseitig bindend. Wer das Darlehen nicht abnimmt, zahlt eine Nichtabnahmeentschädigung – die Bank hat sich refinanziert und macht den entgangenen Zinsertrag geltend.
Konkret heißt das: Fällt der Marktzins bis zum Auszahlungstermin, bleibt der höhere vereinbarte Zins bestehen. Man kann nicht aussteigen und das günstigere Angebot nehmen, ohne zu zahlen. Ein Forward-Darlehen ist also keine Absicherung gegen steigende Zinsen bei gleichzeitiger Teilhabe an fallenden, sondern eine Festlegung in beide Richtungen.
Gleiches gilt, wenn die Immobilie vor dem Auszahlungstermin verkauft wird oder das Darlehen aus anderen Gründen nicht mehr gebraucht wird. Wer einen Verkauf in Betracht zieht, sollte das vor Abschluss klären.
Echtes und unechtes Forward-Darlehen
| Echtes Forward-Darlehen | Unechtes Forward-Darlehen | |
|---|---|---|
| Beginn der Zinsbindung | mit der Auszahlung | mit dem Vertragsabschluss |
| Vorlaufzeit | zinsfrei, nur Aufschlag | zählt zur Zinsbindung |
| Effektiv nutzbare Zinsbindung | volle vereinbarte Dauer | vereinbarte Dauer minus Vorlaufzeit |
| Aufschlag | höher | niedriger oder keiner |
Beim unechten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung bereits mit dem Abschluss. Wer zehn Jahre vereinbart und drei Jahre wartet, hat ab Auszahlung nur noch sieben Jahre Zinssicherheit. Der niedrigere Aufschlag ist also kein Vorteil, sondern eine Verkürzung. Beim Vergleich zweier Angebote lohnt die Frage, welche Variante gemeint ist.
Das Kündigungsrecht bleibt bestehen
Ein Trost für den Fall, dass die Zinsen nach Abschluss deutlich fallen: Auch beim Forward-Darlehen gilt § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kann der Darlehensnehmer mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Frist läuft ab der Auszahlung, nicht ab dem Vertragsschluss – die Vorlaufzeit zählt nicht mit.
Wann es sich rechnet
Die Rechnung ist einfacher, als sie wirkt. Das Forward-Darlehen lohnt sich, wenn der Marktzins zum Auszahlungstermin höher liegt als der heutige Zins plus Aufschlag. Bei 36 Monaten Vorlauf und 0,72 Prozentpunkten Aufschlag müsste der Zins also um mehr als 0,72 Prozentpunkte steigen.
Ob das eintritt, weiß niemand. Deshalb ist die ehrlichere Frage nicht, ob sich das Forward-Darlehen rechnet, sondern ob die Planungssicherheit den Aufschlag wert ist. Wer die Rate ohnehin an der Belastungsgrenze kalkuliert hat und bei einem Zinsanstieg in Schwierigkeiten käme, kauft damit Ruhe. Wer Spielraum hat, kann auch abwarten.
Die Alternativen stehen unter Anschlussfinanzierung: die Prolongation bei der eigenen Bank und die Umschuldung zu einer anderen, beide ohne Aufschlag, aber eben auch ohne Zinssicherung im Voraus.
Einordnung
Ein Forward-Darlehen ist ein Zinstermingeschäft im Gewand eines Kreditvertrags. Wer es abschließt, trifft eine Wette auf steigende Zinsen und bezahlt vorab dafür. Das kann richtig sein – man sollte nur wissen, dass man sie eingeht, und dass sie sich nicht kostenlos auflösen lässt.
Dieser Text ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Grundlagen stehen unter Baufinanzierung, Immobilienkredit und Annuitätendarlehen.
Quellen
- § 489 BGB, Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
- § 502 BGB, Vorfälligkeitsentschädigung
