Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Sein Kennzeichen: Die Rate bleibt gleich, die Zusammensetzung ändert sich mit jeder Zahlung.
Das Prinzip
Die Annuität ist die jährliche Gesamtleistung aus Zins und Tilgung. Sie wird zu Beginn festgelegt und bleibt während der Zinsbindung konstant.
Zu Beginn besteht die Rate überwiegend aus Zinsen, weil die Schuld hoch ist. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld – damit sinkt auch der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil wächst entsprechend.
Dieser Effekt beschleunigt sich: Die Tilgung wächst jedes Jahr um den Prozentsatz des Zinssatzes. Bei vier Prozent Zins steigt der Tilgungsanteil jährlich um vier Prozent – Zinseszins zugunsten des Kreditnehmers.
Ein Rechenbeispiel
Bei 300.000 Euro Darlehen, vier Prozent Zins und zwei Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die Jahresleistung sechs Prozent, also 18.000 Euro – monatlich 1.500 Euro.
| Jahr | Zinsanteil | Tilgungsanteil |
|---|---|---|
| 1 | 12.000 € | 6.000 € |
| 5 | rund 11.000 € | rund 7.000 € |
| 10 | rund 9.500 € | rund 8.500 € |
Die Rate bleibt bei 1.500 Euro, das Verhältnis verschiebt sich. Nach zehn Jahren sind rund 72.000 Euro getilgt – die Restschuld beträgt noch etwa 228.000 Euro.
Warum die Anfangstilgung so wichtig ist
Eine höhere Anfangstilgung erhöht die monatliche Belastung, verkürzt aber die Laufzeit überproportional – und senkt die Gesamtzinskosten erheblich.
Bei einem Prozent Tilgung und vier Prozent Zins dauert die Rückzahlung über vierzig Jahre. Bei drei Prozent sind es rund zwanzig. Die Rate steigt dabei nur um ein Drittel, die Zinskosten sinken um mehr als die Hälfte.
Abgrenzung zu anderen Darlehensformen
| Form | Merkmal |
|---|---|
| Annuitätendarlehen | Rate konstant, Tilgung steigt |
| Tilgungsdarlehen | Tilgung konstant, Rate sinkt |
| Endfälliges Darlehen | nur Zinsen, Tilgung am Ende in einer Summe |
| Volltilgerdarlehen | Annuität so gewählt, dass am Ende der Bindung keine Restschuld bleibt |
Das Volltilgerdarlehen ist eine Variante des Annuitätendarlehens ohne Anschlussfinanzierungsrisiko. Es kostet meist einen geringen Zinsaufschlag, dafür entfällt die Unsicherheit über künftige Konditionen.
Fazit
Das Annuitätendarlehen ist planbar, weil die Rate feststeht – und effizient, weil der Tilgungsanteil automatisch wächst.
Aus Sicht der Marktteilnehmer ist die Anfangstilgung die entscheidende Stellschraube. Sie wird bei der Baufinanzierung oft niedrig gewählt, um die Rate zu drücken – und verlängert damit die Laufzeit um Jahrzehnte.
Weitere Grundlagen finden Sie unter Finanzwissen, etwa zum Zinseszins.
Dieser Beitrag dient der Information und stellt keine Beratung dar. Angaben ohne Gewähr.
