Nießbrauch: Wie er wirkt, was er an Steuer spart und was er kostet

Der Nießbrauch trennt Eigentum und Nutzung. Der Eigentümer überträgt die Immobilie, behält aber das Recht, sie zu bewohnen oder zu vermieten und die Erträge zu behalten. Für die Vermögensnachfolge ist das die wichtigste Gestaltung überhaupt – sie senkt die Schenkungsteuer und lässt den Übergeber wirtschaftlich abgesichert.

Was der Nießbrauch ist

Geregelt ist er in den §§ 1030 ff. BGB. Der Nießbraucher darf die Sache nutzen und die Früchte ziehen – bei einer vermieteten Immobilie also die Mieten vereinnahmen, bei einer selbstgenutzten dort wohnen. Das Eigentum liegt beim neuen Eigentümer, der aber faktisch kaum etwas damit anfangen kann, solange der Nießbrauch besteht.

	Nießbraucher	Eigentümer
Nutzung und Mieteinnahmen	ja	nein
Im Grundbuch eingetragen	als Belastung in Abteilung II	in Abteilung I
Laufende Kosten und gewöhnliche Erhaltung	ja	nein
Außergewöhnliche Instandsetzung	nein	ja
Verkauf ohne Zustimmung des anderen	–	rechtlich möglich, praktisch wertlos
Abschreibung bei Vermietung	in der Regel ja	nein

Abzugrenzen ist der Nießbrauch vom bloßen Wohnrecht: Das Wohnrecht erlaubt nur das eigene Bewohnen, der Nießbrauch auch die Vermietung und damit laufende Einnahmen.

Wie er die Schenkungsteuer senkt

Weil der Beschenkte eine belastete Immobilie erhält, wird der Kapitalwert des Nießbrauchs vom steuerpflichtigen Erwerb abgezogen. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich nach dem Alter des Nießbrauchers und der statistischen Lebenserwartung richtet. Je jünger der Übergeber, desto höher der Vervielfältiger und desto größer der Abzug.

Eine gesetzliche Obergrenze begrenzt die Gestaltung. Nach § 16 BewG darf der Jahreswert höchstens den Wert erreichen, der sich ergibt, wenn der Wert des Wirtschaftsguts durch 18,6 geteilt wird. Bei einer Immobilie mit 600.000 Euro Steuerwert liegt der maximal ansetzbare Jahreswert damit bei rund 32.258 Euro, unabhängig davon, wie hoch die tatsächliche Miete ist.

Rechenbeispiel

Vater, 65 Jahre, überträgt eine vermietete Wohnung mit 600.000 Euro Steuerwert an die Tochter und behält den Nießbrauch. Die Jahresnettomiete beträgt 24.000 Euro, der Vervielfältiger in diesem Alter liegt grob bei 12.

Steuerwert der Immobilie	600.000 €
Jahreswert des Nießbrauchs	24.000 €
Kapitalwert, 24.000 € × 12	288.000 €
Steuerpflichtiger Erwerb vor Freibetrag	312.000 €
Freibetrag Kind	400.000 €
Schenkungsteuer	0 €

Ohne Nießbrauchsvorbehalt läge der Erwerb bei 600.000 Euro, nach Freibetrag blieben 200.000 Euro steuerpflichtig und es fielen 11 Prozent, also 22.000 Euro an. Der Vervielfältiger im Beispiel ist gerundet; maßgeblich ist die jährlich vom Bundesfinanzministerium veröffentlichte Tabelle nach der aktuellen Sterbetafel.

Was dagegen spricht

• Die Immobilie ist schwer verkäuflich. Ein belastetes Objekt findet kaum Käufer. Eine Löschung braucht die Zustimmung des Nießbrauchers.
• Finanzierung wird schwierig. Banken nehmen eine mit Nießbrauch belastete Immobilie nur eingeschränkt als Sicherheit.
• Streitpotenzial. Die Abgrenzung zwischen gewöhnlicher Erhaltung und außergewöhnlicher Instandsetzung führt in Familien regelmäßig zu Konflikten. Eine vertragliche Regelung dazu gehört in die Urkunde.
• Keine Rückabwicklung. Fällt der Beschenkte aus – Insolvenz, Scheidung, Vorversterben – greift ohne Rückfallklausel nichts.

Die Zehnjahresfrist läuft trotzdem

Ein Punkt, der die Gestaltung besonders wertvoll macht: Die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt setzt die Zehnjahresfrist des § 14 ErbStG in Gang. Nach zehn Jahren steht der Freibetrag erneut zur Verfügung, obwohl der Übergeber die Erträge nie abgegeben hat.

Beim Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB gilt das allerdings nicht ohne Weiteres. Dort beginnt die Abschmelzung erst, wenn der Schenker die Nutzung tatsächlich aufgegeben hat – ein vorbehaltener Nießbrauch kann den Fristbeginn also hinausschieben.

Einordnung

Der Nießbrauch löst das Grundproblem der vorweggenommenen Erbfolge: Vermögen übertragen, ohne auf die Einnahmen zu verzichten. Dafür nimmt man in Kauf, dass die Immobilie für beide Seiten für Jahrzehnte gebunden ist. Die Gestaltung gehört in die Hand eines Notars und, wegen der Bewertungsfragen, eines Steuerberaters.

Dieser Text ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall. Zum Grundbuch siehe Grundbuch, zu den Freibeträgen die Erbschaftsteuer.

Quellen

• §§ 1030 ff. BGB, Nießbrauch an Sachen
• § 14 BewG, Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen und Leistungen
• § 16 BewG, Begrenzung des Jahreswerts von Nutzungen
• § 14 ErbStG, Berücksichtigung früherer Erwerbe
• § 2325 BGB, Pflichtteilsergänzungsanspruch