Anschlussfinanzierung: Fristen, Kündigungsrecht und Kosten
Die meisten Immobiliendarlehen sind nach Ablauf der Zinsbindung nicht abbezahlt. Was dann folgt, heißt Anschlussfinanzierung – und sie entscheidet über mehr Geld, als die meisten beim Abschluss des ersten Darlehens vermuten. Bei 200.000 Euro Restschuld und zehn Jahren Laufzeit macht ein Prozentpunkt Zinsunterschied rund 20.000 Euro aus.
Die Ausgangslage
Ein Annuitätendarlehen hat zwei Laufzeiten, die nichts miteinander zu tun haben. Die eine ist die Zinsbindung, meist zehn oder fünfzehn Jahre. Die andere ist die Zeit bis zur vollständigen Tilgung, bei üblichen Tilgungssätzen dreißig Jahre und mehr. Wenn die Zinsbindung endet, bleibt eine Restschuld stehen, für die ein neuer Zinssatz gilt.
Ein Beispiel: 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfängliche Tilgung, zehn Jahre Zinsbindung. Nach zehn Jahren sind rund 71.000 Euro getilgt, es stehen also noch etwa 229.000 Euro offen. Diese Summe muss neu finanziert werden.
Die drei Wege
| Weg | Was passiert | Aufwand | Kosten |
|---|---|---|---|
| Prolongation | neuer Zinssatz bei derselben Bank, Vertrag läuft weiter | eine Unterschrift | keine Grundbuchkosten |
| Umschuldung | neue Bank löst das alte Darlehen ab | neuer Antrag, Unterlagen, Grundschuldabtretung | rund 0,2 bis 0,3 Prozent der Restschuld für die Abtretung |
| Forward-Darlehen | Zins wird im Voraus gesichert, Auszahlung später | wie Umschuldung, nur früher | Forward-Aufschlag je Monat Vorlaufzeit |
Die Prolongation ist der bequemste und in den meisten Fällen der teuerste Weg. Die Bank weiß, dass ein Wechsel Aufwand bedeutet, und kalkuliert entsprechend. Wer das Angebot ungeprüft unterschreibt, verschenkt in der Regel Geld.
Bei der Umschuldung fallen Kosten für die Abtretung der Grundschuld an den neuen Gläubiger an, meist 0,2 bis 0,3 Prozent der eingetragenen Summe für Notar und Grundbuchamt. Bei 229.000 Euro Restschuld sind das etwa 460 bis 690 Euro – ein Betrag, der sich schon bei 0,1 Prozentpunkt Zinsvorteil in einem Jahr amortisiert.
Der Zeitplan
| Zeitpunkt vor Ablauf der Zinsbindung | Was ansteht |
|---|---|
| 66 bis 60 Monate | frühester Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen, abhängig vom Anbieter |
| 12 Monate | Marktüberblick verschaffen, Unterlagen zusammenstellen |
| 3 Monate | Angebot der eigenen Bank liegt meist vor, Vergleich anstellen |
| 2 Monate | Entscheidung, damit die Abwicklung rechtzeitig läuft |
| Ablauf | ohne neue Vereinbarung gilt der variable Zins der Bank |
Der letzte Punkt ist der gefährliche. Wer den Termin verstreichen lässt, zahlt bei vielen Verträgen einen variablen Zins, der deutlich über dem Marktniveau liegen kann. Das Darlehen ist dann zwar jederzeit kündbar, aber in der Zwischenzeit teuer.
Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren
Hier steht ein Recht im Gesetz, das viele Kreditnehmer nicht kennen. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kann ein Darlehensnehmer einen Vertrag mit gebundenem Sollzinssatz in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang des Darlehens kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an.
Praktisch heißt das: Wer eine Zinsbindung über fünfzehn oder zwanzig Jahre abgeschlossen hat und nach zehn Jahren feststellt, dass die Zinsen gefallen sind, kommt aus dem Vertrag heraus. Die Frist läuft ab vollständiger Auszahlung, nicht ab Vertragsschluss – bei einem Neubau mit Auszahlung in Raten ist das der Tag der letzten Rate. Zehn Jahre plus sechs Monate Kündigungsfrist ergeben also frühestens zehneinhalb Jahre.
Dieses Recht ist nicht abdingbar. Eine Klausel im Vertrag, die es ausschließt, ist unwirksam.
Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitigem Ausstieg
Wer vor Ablauf der Zinsbindung und vor dem Zehnjahrestermin aussteigt, zahlt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB. Sie ersetzt der Bank den Zinsschaden.
Ein verbreiteter Irrtum betrifft die Obergrenze. Das Gesetz begrenzt die Entschädigung auf ein Prozent beziehungsweise bei kurzer Restlaufzeit ein halbes Prozent des zurückgezahlten Betrags – aber nur bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen. Immobiliardarlehen fallen nicht darunter. Dort wird der tatsächliche Schaden berechnet, und der kann bei langer Restzinsbindung ein Vielfaches betragen.
Ausgeschlossen ist die Entschädigung unter anderem dann, wenn die Angaben im Vertrag zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind (§ 502 Absatz 2 BGB). Solche Fehler kommen vor und sind einen Blick in den alten Vertrag wert.
Worauf es beim Vergleich ankommt
- Effektivzins, nicht Sollzins. Nur der effektive Jahreszins enthält die Nebenkosten und ist vergleichbar.
- Tilgungssatz anpassen. Nach zehn Jahren ist das Einkommen oft gestiegen. Eine höhere Tilgung verkürzt die Restlaufzeit erheblich, ohne dass die Rate stark steigt.
- Neue Zinsbindung wählen, nicht übernehmen. Die Restschuld ist kleiner als das ursprüngliche Darlehen, entsprechend lässt sich oft eine Volltilgung in der nächsten Bindung erreichen.
- Sondertilgungsrecht prüfen. Üblich sind fünf Prozent der Darlehenssumme im Jahr ohne Aufschlag.
- Abtretungskosten gegenrechnen. Sie sind einmalig und fallen gegenüber dem Zinsvorteil meist kaum ins Gewicht.
Einordnung
Die Anschlussfinanzierung ist der Punkt im Lebenszyklus eines Immobiliendarlehens, an dem der Aufwand im besten Verhältnis zum Ergebnis steht. Ein Vergleich kostet einige Stunden und bringt bei sechsstelligen Restschulden regelmäßig einen vierstelligen bis fünfstelligen Betrag. Wer früh anfängt, hat zudem die Wahl zwischen Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen – wer spät dran ist, nimmt, was die eigene Bank anbietet.
Dieser Text ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Grundlagen zum Erstdarlehen stehen unter Baufinanzierung und Immobilienkredit.
Quellen
- § 489 BGB, Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
- § 502 BGB, Vorfälligkeitsentschädigung
