Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Posten, Beispielrechnung und Spielraum
Der Kaufpreis ist nicht der Preis. Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt zusätzlich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und je nach Fall eine Maklerprovision. Zusammen sind das in Deutschland rund 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises – Geld, das in aller Regel aus Eigenkapital kommen muss, weil Banken Nebenkosten selten mitfinanzieren.
Die vier Posten
| Posten | Höhe | Wer legt sie fest | Verhandelbar |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 Prozent | das jeweilige Bundesland | nein |
| Notar | rund 1,0 bis 1,5 Prozent | Gerichts- und Notarkostengesetz | nein, gesetzlich festgelegt |
| Grundbuchamt | rund 0,5 Prozent | Gerichts- und Notarkostengesetz | nein |
| Makler | 0 bis rund 3,57 Prozent für den Käufer | Vereinbarung, begrenzt durch § 656d BGB | ja |
Notar- und Grundbuchkosten sind nicht frei kalkuliert, sondern folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Sie hängen am Geschäftswert und sinken prozentual mit steigendem Kaufpreis. Ein Notar ist bei einem Immobilienkauf zwingend: Der Kaufvertrag bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung.
Rechenbeispiel
Ein Haus für 400.000 Euro, Kauf über einen Makler, Bundesland mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, Maklerprovision insgesamt 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer, geteilt zwischen Käufer und Verkäufer.
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | – | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 26.000 € |
| Notar | rund 1,2 % | 4.800 € |
| Grundbuchamt | rund 0,5 % | 2.000 € |
| Maklerprovision, Käuferanteil | 3,57 % | 14.280 € |
| Nebenkosten gesamt | rund 11,8 % | 47.080 € |
| Gesamtaufwand | – | 447.080 € |
Dieselbe Immobilie in Bayern mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und ohne Makler: 400.000 Euro plus 14.000 Euro Steuer plus 6.800 Euro Notar und Grundbuch, zusammen 420.800 Euro. Der Unterschied von gut 26.000 Euro liegt allein an Bundesland und Vermittlung, nicht am Objekt.
Die Maklerprovision seit Dezember 2020
Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt seit Ende 2020 eine gesetzliche Begrenzung. Nach § 656d BGB ist eine Vereinbarung, die den Käufer zur Zahlung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Käufer trägt also höchstens die Hälfte.
Zwei Details werden dabei oft übersehen. Erstens wird der Anspruch gegen den Käufer erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Wer zuerst zahlen soll, kann den Nachweis verlangen. Zweitens gilt diese Regel nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser und nur, wenn der Käufer Verbraucher ist – bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und Grundstücken ohne Wohngebäude bleibt die Provisionsverteilung frei verhandelbar.
Was nicht in die Bemessungsgrundlage gehört
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach der Gegenleistung für das Grundstück. Bewegliches Inventar gehört nicht dazu. Wer eine Einbauküche, eine Sauna, Möbel oder eine Gartenanlage mitkauft, kann diese Posten im Kaufvertrag gesondert ausweisen – auf sie fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Bei 20.000 Euro Inventar und 6,5 Prozent Steuersatz spart das 1.300 Euro. Die Beträge müssen allerdings dem tatsächlichen Zeitwert entsprechen; überhöhte Ansätze erkennt das Finanzamt und streicht sie. Als grobe Grenze gilt, dass der Inventarwert 15 Prozent des Kaufpreises nicht deutlich überschreiten sollte, ohne durch Belege untermauert zu sein.
Warum Banken die Nebenkosten nicht finanzieren
Die Bank sichert sich über eine Grundschuld auf die Immobilie ab. Die Nebenkosten erhöhen aber nicht den Wert des Objekts – sie sind weg, sobald sie gezahlt sind. Wer 100 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten finanziert, steht am Tag nach dem Kauf mit mehr Schulden da, als die Immobilie wert ist.
Deshalb verlangen die meisten Banken, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen. Vollfinanzierungen inklusive Nebenkosten gibt es, sie kosten aber einen deutlich höheren Zins. Praktisch heißt das: Vor dem Kaufpreis steht die Frage, ob rund zwölf Prozent davon flüssig verfügbar sind.
Der zeitliche Ablauf
- Beurkundung: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und meldet ihn dem Finanzamt.
- Auflassungsvormerkung: Sie wird ins Grundbuch eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers.
- Grunderwerbsteuerbescheid: kommt wenige Wochen später, zahlbar binnen eines Monats.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Das Finanzamt stellt sie nach Zahlung aus. Ohne sie wird der Käufer nicht als Eigentümer eingetragen.
- Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung: erst danach ist der Vorgang abgeschlossen.
Einordnung
Von den vier Posten ist nur einer verhandelbar und nur einer wählbar: die Maklerprovision und, über den Standort, die Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch sind gesetzlich fixiert. Wer die Nebenkosten senken will, hat deshalb genau zwei Hebel – den Kauf ohne Vermittlung und die saubere Trennung von Immobilie und Inventar im Kaufvertrag.
Dieser Text ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Zur Finanzierung selbst siehe Baufinanzierung und Immobilienkredit, zur späteren Zinsbindung die Anschlussfinanzierung.
Quellen
- § 656d BGB, Vereinbarungen über die Maklerkosten
- § 311b BGB, Beurkundungspflicht für Grundstücksverträge
- Gerichts- und Notarkostengesetz für Notar- und Grundbuchgebühren
- Grunderwerbsteuergesetz, Bemessungsgrundlage und Unbedenklichkeitsbescheinigung
