Grunderwerbsteuer: Sätze aller 16 Bundesländer und wie sie berechnet wird

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten – und der einzige, der allein vom Bundesland abhängt. Sie reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 14.000 Euro im günstigsten und 26.000 Euro im teuersten Fall. Eine Differenz von 12.000 Euro, die mit der Immobilie selbst nichts zu tun hat.

Grunderwerbsteuer je Bundesland

Bundesland	Steuersatz	gilt seit	bei 400.000 €
Baden-Württemberg	5,0 %	05.11.2011	20.000 €
Bayern	3,5 %	nie erhöht	14.000 €
Berlin	6,0 %	01.01.2014	24.000 €
Brandenburg	6,5 %	01.07.2015	26.000 €
Bremen	5,5 %	01.07.2025	22.000 €
Hamburg	5,5 %	01.01.2023	22.000 €
Hessen	6,0 %	01.08.2014	24.000 €
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	01.07.2019	24.000 €
Niedersachsen	5,0 %	01.01.2014	20.000 €
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	01.01.2015	26.000 €
Rheinland-Pfalz	5,0 %	01.03.2012	20.000 €
Saarland	6,5 %	01.01.2015	26.000 €
Sachsen	5,5 %	01.01.2023	22.000 €
Sachsen-Anhalt	5,0 %	01.03.2012	20.000 €
Schleswig-Holstein	6,5 %	01.01.2014	26.000 €
Thüringen	5,0 %	01.01.2024	20.000 €

Bayern ist das einzige Land, das seinen Satz nie angehoben hat. Dort gilt deshalb unverändert der Wert aus § 11 Abs. 1 GrEStG: „Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.“ Alle anderen Länder haben eigene Landesgesetze erlassen, die diesen Bundeswert ersetzen. Thüringen ist bislang das einzige Land, das seinen Satz wieder gesenkt hat – von 6,5 auf 5,0 Prozent zum 1. Januar 2024.

Wie sich die Steuer berechnet

Bemessungsgrundlage ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG „der Wert der Gegenleistung“, beim Kauf also nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der „Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen“. Das Ergebnis wird nach § 11 Abs. 2 GrEStG auf volle Euro abgerundet.

Praktisch heißt das: Ein Kaufpreis von 385.000 Euro in Nordrhein-Westfalen ergibt 25.025 Euro Grunderwerbsteuer. Übernimmt der Käufer zusätzlich eine Erschließungsbeitragspflicht von 8.000 Euro, erhöht sich die Bemessungsgrundlage entsprechend. Wird dagegen ein noch unbebautes Grundstück gekauft und der Bauvertrag mit demselben Anbieter oder einem mit ihm verbundenen Unternehmen geschlossen, nehmen die Finanzämter regelmäßig ein „einheitliches Vertragswerk“ an – dann fällt die Steuer auch auf die Baukosten an. Das ist der teuerste Fallstrick beim Kauf vom Bauträger.

Mitverkauftes bewegliches Inventar – Küche, Markise, Sauna, Gartenhaus ohne Fundament – gehört nicht zum Grundstück und damit nicht in die Bemessungsgrundlage. Der Betrag muss im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und realistisch sein; die Finanzämter akzeptieren Zeitwerte, keine Wunschzahlen, und verlangen bei größeren Posten Belege. Mehr zur Gesamtrechnung steht unter Kaufnebenkosten.

Warum die Sätze so weit auseinanderliegen

Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer. Das Aufkommen steht den Ländern zu (Art. 106 Abs. 2 Nr. 3 GG), und seit der Föderalismusreform 2006 dürfen sie den Steuersatz selbst bestimmen (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Weil die Steuer nicht in den Länderfinanzausgleich hineinwirkt wie andere Einnahmen, war eine Erhöhung für klamme Haushalte über Jahre das Mittel der Wahl: Zwölf Länder haben ihren Satz seit 2010 mindestens einmal angehoben, mehrere zweimal, das Saarland viermal.

Was die Länder dagegen nicht dürfen: innerhalb ihres Gebiets nach Erwerbergruppen unterscheiden. Die Kompetenz aus Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG erlaubt nur einen einheitlichen Satz, wie ein Sachstand des Wissenschaftlichen Dienstes des Bundestags von Mai 2023 herausarbeitet. Ein Freibetrag für Selbstnutzer oder ein ermäßigter Satz für Familien wäre eine Änderung des Bundesgesetzes und müsste im Bundestag beschlossen werden.

Thüringen zeigt, wie eng diese Grenze ist. Das Zweite Gesetz zur Änderung des Thüringer Gesetzes über die Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer senkte den Satz zum 1. Januar 2024 auf 5,0 Prozent und ergänzte daneben einen Zuschuss für Ersterwerber in Höhe der gezahlten Steuer, begrenzt auf eine Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro. Die Landesregierung zog im September 2023 gegen genau diesen Zuschuss vor den Thüringer Verfassungsgerichtshof: Er komme faktisch einem Freibetrag gleich, für den dem Land die Gesetzgebungskompetenz fehle. Die Senkung des Satzes selbst war nie umstritten und gilt.

Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt

§ 3 GrEStG nimmt eine Reihe von Vorgängen von der Steuer aus. Die praktisch wichtigsten:

• Erwerbe bis 2.500 Euro Gegenleistung (Bagatellgrenze, keine Freibetrags-, sondern eine Freigrenze: ein Euro darüber und die volle Summe wird besteuert)
• Erwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen – diese Vorgänge unterliegen stattdessen der Erbschaftsteuer oder der Schenkungsteuer
• Erwerb durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner des Veräußerers, auch im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung
• Erwerb durch Verwandte in gerader Linie, also zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln – samt Stiefkindern und deren Ehegatten
• Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses

Zwischen Geschwistern greift die Befreiung nicht – sie sind Verwandte in der Seitenlinie. Wer eine Immobilie innerhalb der Familie weitergeben will, prüft die Alternativen deshalb besser vorher: Schenkung und Nießbrauch sind in vielen Konstellationen günstiger als ein Verkauf.

Ablauf, Fristen und das Grundbuch

Der Notar meldet den Kaufvertrag dem Finanzamt, das daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid erlässt. Nach § 15 GrEStG wird die Steuer „einen Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig“; das Finanzamt darf eine längere Frist setzen. Schuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG beide Vertragsteile gemeinsam – im Kaufvertrag wird die Zahlung üblicherweise dem Käufer zugewiesen, doch zahlt er nicht, kann das Finanzamt sich an den Verkäufer halten.

Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne sie darf der Erwerber nach § 22 Abs. 1 GrEStG nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Die Grunderwerbsteuer ist damit der Posten, der die Eigentumsumschreibung aufhält, wenn er zu knapp kalkuliert war – und sie lässt sich nicht mitfinanzieren, sondern muss aus dem Eigenkapital kommen. Wie viel davon nötig ist, zeigt die Übersicht der Kaufnebenkosten; welche günstigen Darlehen daneben möglich sind, die KfW-Förderung.

Wenn der Kauf doch nicht zustande kommt

Platzt der Kauf, ist die Steuer nicht verloren. Nach § 16 Abs. 1 GrEStG wird sie auf Antrag nicht festgesetzt oder die Festsetzung aufgehoben, wenn der Erwerbsvorgang rückgängig gemacht wird, bevor das Eigentum übergegangen ist – und zwar innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer, oder ohne Fristbindung, wenn die Rückabwicklung auf einem Rechtsanspruch beruht, etwa weil der Verkäufer seine Pflichten nicht erfüllt. Erwirbt der Verkäufer ein bereits übergegangenes Grundstück zurück, entfällt nach § 16 Abs. 2 GrEStG bei einem Rückerwerb innerhalb von zwei Jahren die Steuer für beide Vorgänge. Entscheidend ist in allen Fällen der Antrag: Von selbst erstattet das Finanzamt nichts.

Quellen

• Grunderwerbsteuergesetz, §§ 3, 8, 9, 11, 13, 15, 16, 22 – gesetze-im-internet.de
• Grundgesetz, Art. 105 Abs. 2a, Art. 106 Abs. 2 Nr. 3
• Wissenschaftliche Dienste des Deutschen Bundestages, Sachstand WD 4 – 3000 – 035/23 vom 9. Mai 2023
• Landesgesetze und amtliche Länderangaben zum Steuersatz: Serviceportal Baden-Württemberg; Service Berlin; Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (Brandenburg, BRAVORS); Serviceportal Bremen; hamburg.de; Verwaltungsportal Hessen; Regierungsportal Mecklenburg-Vorpommern; Grunderwerbsteuersatz-Festsetzungsgesetz Niedersachsen; Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (recht.nrw.de); Landtag Rheinland-Pfalz, Drucksache 18/7221; Serviceportal Saarland; Sächsisches Grunderwerbsteuersatzgesetz (REVOSax); Landtag Schleswig-Holstein
• Thüringer Landtag, Drucksache 7/6813; Thüringer Finanzministerium, Mitteilung vom 26. September 2023