Prolongation: das Verlängerungsangebot der Bank und was es wert ist
Etwa drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung kommt bei den meisten Immobilienfinanzierungen ein Brief: Die Bank bietet an, das Darlehen zu neuen Konditionen fortzuführen. Dieses Schreiben heißt Prolongationsangebot, und es ist der Moment, in dem über mehrere Tausend Euro entschieden wird – oft durch Unterschrift ohne Prüfung. Was in diesem Angebot steht, warum es selten das günstigste ist, und welche Rechte den Verhandlungsrahmen setzen, ist der Inhalt dieser Seite.
Was eine Prolongation ist und wann sie ansteht
Prolongation bedeutet Verlängerung. Gemeint ist die Fortführung eines bestehenden Darlehens bei derselben Bank, nachdem die vereinbarte Zinsbindung endet. Der Vertrag wird nicht neu geschlossen, sondern fortgeschrieben: dieselbe Darlehensnummer, dieselbe Grundschuld, derselbe Darlehensgeber – nur Zinssatz, Tilgung und Bindungsdauer werden neu festgelegt. Weil die Besicherung unverändert bleibt, fallen keine Notar- und keine Grundbuchkosten an, und es findet in der Regel keine neue Objektbewertung statt.
Der Normalfall bei einem Annuitätendarlehen: Die Zinsbindung läuft über zehn oder fünfzehn Jahre, die vollständige Rückzahlung dauert länger. Nach Ablauf der Bindung bleibt eine Restschuld, die weiterfinanziert werden muss. Die Prolongation ist dafür der bequemste, aber nicht automatisch der günstigste Weg. Rechtlich ist sie ein Angebot, das angenommen oder abgelehnt werden kann – kein Automatismus.
Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen
Drei Wege führen über das Ende der Zinsbindung hinaus, und sie unterscheiden sich im Aufwand, im Zeitpunkt der Festlegung und darin, bei wem das Darlehen anschließend liegt.
| Merkmal | Prolongation | Umschuldung zu einer anderen Bank | Forward-Darlehen |
|---|---|---|---|
| Darlehensgeber danach | bisherige Bank | neue Bank | bisherige oder neue Bank |
| Zeitpunkt der Zinsfestlegung | kurz vor Ablauf | kurz vor Ablauf | Monate bis Jahre im Voraus |
| Grundschuld | bleibt unverändert | Abtretung oder Neueintragung | je nach Darlehensgeber |
| Nebenkosten | keine | Grundbuch- und Notarkosten möglich | wie der jeweilige Weg |
| Unterlagenaufwand | gering bis keiner | vollständige Neuprüfung | vollständige Neuprüfung |
| Preis gegenüber dem Marktzins | Angebot der Hausbank, nicht marktgeprüft | Ergebnis eines Vergleichs | Marktzins plus Aufschlag für die Vorlaufzeit |
| Hauptrisiko | zu teuer, weil nicht verglichen | Aufwand und Nebenkosten | Aufschlag bezahlt, Zinsen fallen |
Die Entscheidung läuft meist auf einen Vergleich hinaus: Der Zinsvorteil einer anderen Bank muss die Wechselkosten übersteigen. Bei kleinen Restschulden und kurzen Restlaufzeiten tut er das selten, bei großen Restschulden fast immer. Die Mechanik des Wechsels beschreibt die Seite zur Umschuldung, die vorzeitige Festlegung die Seite zum Forward-Darlehen.
Das erste Angebot ist ein Angebot
Ein Prolongationsangebot entsteht nicht aus einem Vergleich. Es ist der Preis, den eine Bank für einen Kunden ansetzt, von dem sie weiß, dass er bleiben wird, wenn niemand widerspricht. Das ist kein Vorwurf, sondern eine Beschreibung der Lage: Die Bank kennt die Zahlungshistorie, hat die Grundschuld und muss keine Akquisitionskosten aufwenden. Ein Teil dieser Ersparnis landet im Angebot, ein Teil nicht.
Daraus folgt ein einfaches Vorgehen. Das Angebot wird nicht sofort unterschrieben, sondern mit mindestens zwei Konkurrenzangeboten verglichen. Die Vergleichsgröße ist der effektive Jahreszins bei gleicher Restschuld, gleicher Bindungsdauer und gleichem Tilgungssatz – alles andere ist nicht vergleichbar. Liegt ein fremdes Angebot günstiger, lässt sich damit nachverhandeln. Erfahrungsgemäß bewegt sich die Hausbank, wenn ein konkretes, schriftliches Alternativangebot vorliegt, denn der Verlust eines bestehenden Darlehens kostet sie mehr als der Nachlass.
Zu prüfen ist dabei auch, was im Angebot nicht steht: ob Sondertilgungsrechte enthalten sind, ob der Tilgungssatz geändert werden kann, und welche Bindungsdauer unterstellt wird. Ein niedriger Zins mit starrem Vertrag kann teurer sein als ein etwas höherer mit Sondertilgungsrecht.
Das Kündigungsrecht nach § 489 BGB als Verhandlungsgrundlage
Wer verhandeln will, muss gehen können. Zwei Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch stellen das sicher, und beide sind unabdingbar – sie lassen sich vertraglich nicht abbedingen.
Nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB gilt: Endet die Zinsbindung vor der vollständigen Rückzahlung und ist für die Zeit danach nichts Neues vereinbart, kann das Darlehen mit einer Frist von einem Monat zum Ende der Zinsbindung gekündigt werden. Das ist der Normalfall am Ende der Bindung. Wird das Prolongationsangebot nicht angenommen, bleibt also ein geordneter Ausgang – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Weiter reicht § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz kann in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Dieses Recht besteht unabhängig davon, wie lang die Zinsbindung vereinbart wurde. Bei einer Bindung von fünfzehn oder zwanzig Jahren eröffnet es nach zehn Jahren die Möglichkeit, aus einem teuer gewordenen Vertrag auszusteigen. Wer eine lange Bindung abgeschlossen hat, verliert damit nicht die Beweglichkeit, sondern verschiebt sie um zehn Jahre.
Praktisch heißt das: Die Bank kann niemanden festhalten. Die Verhandlungsposition beim Prolongationsangebot ist also besser, als der Ton des Schreibens vermuten lässt.
Restschuld und Tilgungssatz beim Neuabschluss
Die Prolongation ist der natürliche Zeitpunkt, den Tilgungssatz zu überprüfen. Beim ursprünglichen Abschluss wurde er oft so gewählt, dass die Rate gerade tragbar war. Nach zehn oder fünfzehn Jahren hat sich die Einkommenslage meist verändert, und die Restschuld ist gesunken. Bleibt der Tilgungssatz unverändert, sinkt die Rate – das Darlehen läuft länger. Wird er erhöht, bleibt die Rate ähnlich und die Gesamtzinslast fällt deutlich.
Zwei Größen gehören dabei auf den Tisch. Erstens die genaue Restschuld zum Ablauftag, die die Bank auf Anfrage mitteilt und die nicht mit dem Stand des letzten Jahresauszugs verwechselt werden darf. Zweitens der Zeitpunkt, bis zu dem die Finanzierung abgeschlossen sein soll – sinnvollerweise vor dem Ende der Erwerbsphase. Daraus ergibt sich der nötige Tilgungssatz, nicht umgekehrt. Ein Kreditrechner macht die Wirkung der Varianten sichtbar.
Steht gleichzeitig eine Sanierung an, ist die Prolongation auch der Moment, zusätzlichen Bedarf einzurechnen, statt später einen separaten Modernisierungskredit aufzunehmen. Innerhalb der bestehenden Grundschuld ist das meist die günstigere Lösung.
Welche Unterlagen gebraucht werden
Hier liegt der eigentliche Komfortvorteil der Prolongation, und er lässt sich beziffern – nicht in Euro, sondern in Vorgängen. Die bisherige Bank verlangt in der Regel nichts: keine neuen Einkommensnachweise, keine Objektunterlagen, keine erneute Bewertung. Die Grundschuld steht, die Zahlungshistorie liegt vor. Oft genügt die unterschriebene Rücksendung des Angebots.
Eine neue Bank prüft dagegen von vorn. Erwartet werden typischerweise Einkommensnachweise der letzten Monate, bei Selbstständigen Jahresabschlüsse mehrerer Jahre, eine Selbstauskunft, der Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, der Nachweis der Gebäudeversicherung sowie die Restschuldbestätigung der Altbank. Hinzu kommt die Abtretung oder Neubestellung der Grundschuld. Dieser Aufwand ist der Preis für den Zinsvorteil – und der Grund, warum die Prolongation bei kleinen Restschulden trotz höherem Zins oft gewinnt.
Zeitplan vor Ablauf der Zinsbindung
Wer erst reagiert, wenn das Angebot im Briefkasten liegt, hat die Zeit für einen Vergleich verloren. Sinnvoll ist ein Vorlauf von rund einem Jahr: Restschuld zum Ablauftag erfragen, Marktlage sichten, Tilgungsziel festlegen. Etwa sechs Monate vorher lassen sich Alternativangebote einholen – früh genug, dass die Unterlagen einer neuen Bank ohne Druck zusammenkommen.
Die beiden Fristen des § 489 BGB bestimmen den Rest. Für eine Kündigung zum Ende der Zinsbindung reicht ein Monat; für die Kündigung nach zehn Jahren sind sechs Monate einzuhalten. Wer eine Prolongation ablehnt, ohne eine Anschlussfinanzierung zu haben, steht nach Ablauf mit einer fälligen Restschuld da – die Reihenfolge ist also: erst zusagen lassen, dann kündigen. Grundlagen und Varianten der Anschlussfinanzierung sind dort gesondert beschrieben.
Fragen und Antworten
Muss das Prolongationsangebot angenommen werden?
Nein. Es ist ein Vertragsangebot. Wird es nicht angenommen, endet die Zinsbindung wie vereinbart, und die Restschuld wird fällig – weshalb vorher eine Anschlussfinanzierung stehen muss. Ein Schweigen auf das Angebot gilt nicht als Annahme; einige Verträge sehen für diesen Fall jedoch einen variablen Zins vor, was zu prüfen ist.
Fällt bei einer Prolongation eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Nein, denn das Darlehen wird nicht vorzeitig zurückgezahlt, sondern zum vereinbarten Ende der Zinsbindung neu geordnet. Auch der Wechsel zu einer anderen Bank zu diesem Zeitpunkt löst keine Vorfälligkeitsentschädigung aus. Sie wird nur fällig, wenn ein Darlehen während der laufenden Zinsbindung abgelöst wird und dafür kein gesetzliches Kündigungsrecht besteht.
Wie lange sollte die neue Zinsbindung laufen?
Das ist eine Abwägung zwischen Planungssicherheit und Preis: Längere Bindungen kosten in der Regel einen Aufschlag, nehmen aber das Zinsänderungsrisiko aus der Rechnung. Zwei Anhaltspunkte helfen. Je knapper die Rate im Verhältnis zum Einkommen, desto mehr Gewicht hat Sicherheit. Und je kleiner die Restschuld, desto weniger fällt ein künftiger Zinsanstieg überhaupt ins Gewicht. Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren begrenzt die Bindungswirkung langer Laufzeiten ohnehin.
Kann die Grundschuld zur neuen Bank mitgenommen werden?
Ja, über eine Abtretung. Die bestehende Grundschuld wird dabei nicht gelöscht und neu eingetragen, sondern an die neue Bank abgetreten. Das ist in der Regel deutlich günstiger als eine Neubestellung, verursacht aber Kosten für die Abtretungserklärung und deren Eintragung. Die Höhe hängt vom Grundschuldbetrag ab und sollte vor dem Wechsel erfragt werden, weil sie in die Vergleichsrechnung gehört.
Was ändert sich, wenn die Immobilie vermietet oder verkauft werden soll?
Beides gehört vor den Neuabschluss. Bei einem geplanten Verkauf innerhalb der nächsten Jahre ist eine lange Bindung ohne Ausstiegsmöglichkeit nachteilig, weil die Ablösung dann in die Bindung fällt. Bei einer Vermietung ändert sich die steuerliche Behandlung der Zinsen, nicht aber der Vertrag selbst. Die Grundlagen der Objektfinanzierung stehen unter Immobilienkredit.
Quellen
- § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
- § 502 BGB – Vorzeitige Rückzahlung
- § 492 BGB – Schriftform, Vertragsinhalt
- Deutsche Bundesbank – Zinssätze und Renditen
- Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
Ein Verlängerungsangebot ist der Ausgangspunkt einer Verhandlung, nicht deren Ergebnis. Wie sich die einzelnen Darlehensformen zueinander verhalten und welche wofür gedacht ist, zeigt die Übersicht Kredite im Zusammenhang. Dieser Text beschreibt allgemeine Mechanik und ist keine Rechts- oder Anlageberatung.
