Aktienporträt

VIB Vermögen Aktie: Analyse, Zahlen und Prognose

Die VIB Vermögen AG aus Neuburg an der Donau ist seit mehr als 30 Jahren am Markt und gehört zu den wenigen börsennotierten deutschen Gesellschaften, die sich auf Logistik- und Light-Industrial-Immobilien spezialisiert haben. Seit 2022 gehört sie mehrheitlich zur BRANICKS Group, seit August 2026 besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag. Für Anleger verändert das die Aktie grundlegend: Sie ist seither weniger eine Immobilienbeteiligung als ein Zahlungsanspruch gegen den Mehrheitsgesellschafter.

Unternehmensprofil

Sitz	Tilly-Park 1, 86633 Neuburg a. d. Donau
Historie	Seit über 30 Jahren am Markt; Börsennotierung seit 2005; Mehrheitsübernahme durch DIC Asset (heute BRANICKS) im April 2022; Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag seit 27. August 2026 wirksam
Branche	Gewerbeimmobilien, Schwerpunkt Logistik und Light Industrial sowie Büro; Kernmarkt Süddeutschland
Mitarbeitende	44 kaufmännische Beschäftigte zum 31.12.2025 (Vorjahr 27), dazu der Vorstand
Vorstand	Dirk Oehme (Finanzen, Sprecher), Christian Fritzsche (Institutional Business), Nicolai Greiner (Immobilien)
Aufsichtsrat	Dr. Matthias Danne (Vorsitz), Dr. Johannes Conradi (Stellvertreter), Jürgen Overath
ISIN	DE000A2YPDD0
WKN	A2YPDD
Kürzel	VIH1
Aktiengattung	Namensaktien
Aktienanzahl	33.054.587 (30.06.2026)
Handelsplätze	München: Freiverkehr (m:access); Frankfurt: Freiverkehr und Xetra
Zahlstelle	Baader Bank AG
Aktionäre	DIC Real Estate Investments GmbH & Co. KGaA 68,75 Prozent (22.724.121 Aktien), Streubesitz 31,25 Prozent (10.330.466 Aktien)
Geschäftsjahr	1. Januar bis 31. Dezember

Kursverlauf

Der Chart zeigt den Wochenverlauf der vergangenen fünf Jahre. Kursdaten über TradingView.

Am 3. November 2026 kostete die Aktie auf Xetra 2,15 €. Die 52-Wochen-Spanne reicht von 1,90 bis 11,45 €. Der Kursverfall setzte ein, als sich abzeichnete, dass die Abfindung aus dem Beherrschungsvertrag nicht in bar, sondern in Aktien der ebenfalls stark gefallenen Muttergesellschaft geleistet wird.

Das Geschäftsmodell

VIB arbeitet in zwei Segmenten. Das Commercial Portfolio umfasst Objekte, die das Unternehmen langfristig im eigenen Bestand hält, über Ankäufe, Eigenentwicklungen und Nachverdichtungen. Der Marktwert lag zum 30. Juni 2026 bei 1,8 Milliarden Euro. Das Institutional Business erbringt Immobilienmanagement für institutionelle Investoren und erwirtschaftet Gebühren für Strukturierung, Transaktionen, Asset- und Property-Management sowie Entwicklungen; teilweise hält VIB dort auch eigene Anteile. Der Marktwert dieser Objekte betrug 7,9 Milliarden Euro.

Insgesamt verwaltete VIB zum Halbjahr 240 Objekte mit rund 3,4 Millionen Quadratmetern Fläche und einem verwalteten Vermögen von 9,7 Milliarden Euro. Zum Jahresende 2025 waren es noch 247 Objekte und 10,1 Milliarden Euro; zwei Objekte verließen das Commercial Portfolio, fünf das Institutional Business.

Das Institutional Business ist der eigentliche Umbau der vergangenen zwei Jahre. Es wurde von der BRANICKS Group übernommen, und mit ihm wechselten Beschäftigte zur VIB – die Belegschaft wuchs von 27 auf 44. Seit Mitte 2026 verantwortet Christian Fritzsche das Segment im Vorstand.

Die zuletzt gemeldeten Zahlen

1. Halbjahr	2026	2025
Mieterlöse	46,8 Mio. €	50,2 Mio. €
Nettomieterlöse	40,9 Mio. €	44,5 Mio. €
Erträge Immobilienmanagement	19,1 Mio. €	3,3 Mio. €
FFO vor Steuern und Minderheiten	24,1 Mio. €	47,8 Mio. €
Konzernergebnis	2,6 Mio. €	30,7 Mio. €
Ergebnis je Aktie	0,08 €	0,80 €
EPRA-Überschuss je Aktie	0,56 €	1,10 €
EPRA NRV je Aktie	40,56 €	39,63 €
EPRA-Leerstandsquote	11,5 %	6,3 % (31.12.2025)
Eigenkapitalquote	49,4 %	47,3 % (31.12.2025)
LTV	41,2 %	43,0 % (31.12.2025)

Der Rückgang beim FFO hat einen klar benannten Grund: Die Zinserträge aus einem Darlehen an die BRANICKS Group AG sind weggefallen. Die Mieterlöse sanken vor allem wegen Objektverkäufen in den Jahren 2025 und 2026. Der Durchschnittszins der Bankdarlehen lag bei 2,5 Prozent pro Jahr nach 2,4 Prozent zum Jahresende 2025.

Auffällig ist der Sprung der Leerstandsquote von 6,3 auf 11,5 Prozent. Die Vermietungsquote beträgt im Commercial Portfolio 88,5 Prozent, im Institutional Business 91,2 Prozent. Beim GreenBiz Park Erding stieg die Vorvermietung auf 96 Prozent, im September meldete das Unternehmen die Vollvermietung.

Prognose für das laufende Geschäftsjahr

Für 2026 bestätigte der Vorstand im Halbjahresbericht die im April gegebene Prognose:

FFO: 60 bis 70 Millionen Euro
Erträge aus dem Immobilienmanagement: 53 bis 63 Millionen Euro, getragen von erwarteten Transaktionsgebühren im zweiten Halbjahr

Zum Vergleich: 2025 lag der FFO bei 80,5 Millionen Euro nach 79,5 Millionen Euro im Jahr 2024. Der erwartete Rückgang ist kein operatives Problem, sondern die Folge der weggefallenen Zinserträge aus dem Darlehen an die Muttergesellschaft. Nach dem ersten Halbjahr mit 24,1 Millionen Euro muss das zweite Halbjahr den größeren Teil liefern – die erwarteten Transaktionsgebühren sind dafür der entscheidende Posten.

Dividende

Für das Geschäftsjahr 2025 beschloss die Hauptversammlung am 31. August 2026 eine Dividende von 0,04 Euro je Aktie. Vorstand und Aufsichtsrat bezeichneten das ausdrücklich als Mindestdividende; der Großteil des Gewinns wurde einbehalten.

Mit dem Wirksamwerden des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags endet die Dividendenzahlung. Der Gewinn fließt an die DIC Real Estate Investments ab. Außenstehende Aktionäre, die ihre Aktien nicht getauscht haben, erhalten stattdessen den festen Ausgleich nach § 304 AktG von 0,92 Euro brutto beziehungsweise 0,77 Euro netto je Aktie und vollem Geschäftsjahr.

Diese Zahlung ist keine Dividende im eigentlichen Sinn: Sie hängt nicht vom Ergebnis der VIB ab, sondern ist eine vertraglich zugesagte Leistung des herrschenden Unternehmens. Sie steht und fällt mit dessen Zahlungsfähigkeit.

Was das Geschäft antreibt

Logistik und Light Industrial. Der Schwerpunkt liegt auf Objekten, die von Verlagerungen in Lieferketten und vom Onlinehandel profitieren, nicht auf Büroflächen in Innenstädten.
Institutional Business als zweites Standbein. Gebühren aus Strukturierung, Transaktionen und Management sind planbarer als Mieterhöhungen und binden kein Eigenkapital.
Joint Venture mit Tristan Capital. Im ersten Halbjahr 2026 abgeschlossen, Schwerpunkt Projektentwicklung Logistik; das Unternehmen erwartet davon einen spürbaren Ergebnisbeitrag.
Niedriger Beleihungsauslauf. Mit 41,2 Prozent LTV und 2,5 Prozent Durchschnittszins ist die Finanzierungsseite deutlich entspannter als bei vielen Wettbewerbern.
Konzernsynergien. Die Anbindung an BRANICKS eröffnet Zugang zu einer größeren Plattform – und schafft zugleich die Abhängigkeit, die den Kurs bestimmt.

Welche Risiken das Unternehmen selbst nennt

Der Geschäftsbericht 2025 gliedert die Risiken in vier Gruppen: Umfeld- und Branchenrisiken, leistungswirtschaftliche Risiken, finanzwirtschaftliche Risiken und sonstige Risiken. Kein einziges Risiko stuft der Vorstand als hoch oder kritisch ein. Die höchste vergebene Stufe ist mittel, und sie gilt für diese Punkte:

Bewertungsrisiko – fallende Immobilienwerte. Weil VIB zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert, schlagen Wertschwankungen allerdings nicht unmittelbar auf Bilanz und Ergebnis durch.
Leerstands- und Mietausfallrisiko – schwächere Nachfrage oder Mieterinsolvenzen mindern die Mieterlöse.
Projektentwicklungsrisiko – Verzögerungen, Budgetüberschreitungen und verfehlte Entwicklungsrenditen.
Konzentrationsrisiko – Ankermieter, die mehrere Objekte belegen, könnten in Zahlungsschwierigkeiten geraten.
Zinsänderungsrisiko – steigende Zinsen verteuern Neu- und Anschlussfinanzierungen.
Ebenfalls mit mittel bewertet: Rechts- und Vertragsrisiko sowie regulatorisches Risiko.

Der Bericht stammt vom April 2026 und damit aus der Zeit vor der Restrukturierung der BRANICKS-Finanzverbindlichkeiten. Die daraus entstandene Abhängigkeit ist in dieser Einstufung noch nicht abgebildet.

Wettbewerb

Im deutschen Markt für Logistik- und Light-Industrial-Immobilien konkurriert VIB vor allem mit spezialisierten Bestandshaltern und Fondsgesellschaften. Börsennotierte Vergleichswerte im weiteren Sinn sind LEG Immobilien und TAG Immobilien, allerdings mit dem entscheidenden Unterschied, dass beide Wohnimmobilien halten und keinen Beherrschungsvertrag über sich haben.

Der Vergleich mit anderen Immobilienaktien führt bei VIB ohnehin in die Irre. Solange der Unternehmensvertrag besteht, bestimmt nicht die Bewertung des Portfolios den Kurs, sondern die Bonität des herrschenden Unternehmens und der Kurs der BRANICKS-Aktie, in der die Abfindung geleistet wird.

Termine

Datum	Ereignis
12. Februar 2026	Außerordentliche Hauptversammlung, Zustimmung zum Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag
29. April 2026	Veröffentlichung Geschäftsbericht 2025
26. August 2026	Veröffentlichung Halbjahresbericht 2026
27. August 2026	Eintragung des Unternehmensvertrags ins Handelsregister
31. August 2026	Ordentliche Hauptversammlung, Dividendenbeschluss 0,04 € je Aktie
27. Oktober 2026	Ende der Annahmefrist für das Abfindungsangebot

Fazit

Operativ ist die VIB Vermögen AG eine unauffällige Immobiliengesellschaft: 240 Objekte, 3,4 Millionen Quadratmeter, 49,4 Prozent Eigenkapitalquote, 41,2 Prozent Beleihungsauslauf, 2,5 Prozent Durchschnittszins. Der ausgewiesene Substanzwert liegt bei 40,56 Euro je Aktie.

Die Aktie bildet davon nichts ab. Sie kostet 2,15 Euro, und das hat nichts mit den Hallen zu tun, sondern mit der Struktur über ihnen. Seit August 2026 fließt der Gewinn an die DIC Real Estate Investments ab, die Dividende entfällt, und was außenstehenden Aktionären bleibt, sind zwei Ansprüche: ein fester Ausgleich von 0,77 Euro netto je Jahr und ein Tauschangebot in Aktien einer Muttergesellschaft, die gerade ihre eigenen Schulden restrukturiert.

Wer die Aktie bewerten will, muss deshalb nicht das Portfolio prüfen, sondern den Vertragstext und die Zahlungsfähigkeit der DIC REI. Die ausführliche Einordnung dazu steht in unserer Analyse zur VIB Vermögen Aktie; wie es um die Konzernmutter steht, zeigt das Porträt der BRANICKS Aktie.

Fragen und Antworten

In welchem Index ist die VIB Vermögen Aktie gelistet?

In keinem Auswahlindex. Die Aktie notiert im Freiverkehr der Börse München im Qualitätssegment m:access sowie im Freiverkehr und über Xetra in Frankfurt.

Warum ist der Kurs so weit unter den Substanzwert gefallen?

Weil der Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag die Verbindung zwischen Portfoliowert und Aktionärsanspruch gekappt hat. Der Gewinn wird abgeführt, die Dividende entfällt, und die Abfindung wird nicht in bar, sondern in BRANICKS-Aktien geleistet. Deren Kurs ist seinerseits stark gefallen.

Wie viel ist das Abfindungsangebot wert?

Angeboten werden 4,18 BRANICKS-Aktien je VIB-Aktie. Bei einem BRANICKS-Kurs von 0,346 Euro am 3. November 2026 entspricht das rechnerisch rund 1,45 Euro je VIB-Aktie. Eine Barabfindung sieht der Vertrag nicht vor.

Zahlt VIB noch eine Dividende?

Nein. Mit dem Wirksamwerden des Unternehmensvertrags entfällt die Dividende. An ihre Stelle tritt der feste Ausgleich von 0,92 Euro brutto beziehungsweise 0,77 Euro netto je Aktie und vollem Geschäftsjahr, den das herrschende Unternehmen zahlt.

Warum ist der FFO 2026 niedriger als 2025?

Weil die Zinserträge aus einem Darlehen an die BRANICKS Group weggefallen sind. Die Prognose von 60 bis 70 Millionen Euro liegt deshalb unter den 80,5 Millionen Euro des Jahres 2025, ohne dass sich das Vermietungsgeschäft entsprechend verschlechtert hätte.

Wem gehört die VIB Vermögen AG?

Die DIC Real Estate Investments GmbH & Co. KGaA, eine hundertprozentige Tochter der BRANICKS Group AG, hält 22.724.121 Aktien und damit 68,75 Prozent. Die übrigen 10.330.466 Aktien oder 31,25 Prozent liegen im Streubesitz, wobei offen ist, wie viele davon inzwischen getauscht wurden.